Ao adquirir um imóvel você pode optar por financiar parte do valor devido. Os dois principais sistemas de financiamento são: Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
SFH
O SFH, criado pela Lei 4.380/64, é o sistema de financiamento imobiliário mais utilizado no país. Usa recursos das contas de poupança, ou repassados pelo FGTS, no financiamento da aquisição e construção de imóveis residenciais.
Ele é usado para a compra da casa própria. O valor máximo de avaliação do imóvel é de R$ 750 mil nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal; nos demais estados, esse valor é de R$ 650 mil.
O limite máximo de financiamento é de 80% do valor do imóvel. Caso seja utilizado o Sistema de Amortização Constante (SAC), o limite passa a ser de 90%.
A taxa efetiva de juros máxima permitida no SFH é de 12% ao ano e as parcelas não podem comprometer mais de 30% da renda de quem contrata.
Já a tarifa de administração mensal cobrada ao cliente não pode ultrapassar R$ 25.
SFI
O SFI, criado pela Lei 9.514/97, trata dos financiamentos imobiliários que ocorrem fora das regras do SFH no país. Utiliza recursos de grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras, bancos de investimento.
De acordo com a Lei 9.514/97, as operações do SFI são efetuadas segundo as "condições de mercado", isto é, as condições são livremente praticadas no mercado de financiamento imobiliário. Porém, há um limite, pois o Código de Defesa do Consumidor se aplica às instituições financeiras, especialmente, em situações envolvendo contrato aquisição de imóvel com financiamento.
Deve haver equilíbrio na relação existente entre o banco e o consumidor. Não pode haver cláusulas abusivas, venda casada e onerosidade excessiva para o consumidor.
Diferenças
A principal diferença entre o SFH e o SFI está na utilização do FGTS para o financiamento imobiliário. Ela só pode ser feito para contratos dentro do SFH, com algumas restrições adicionais, como:
1. Mínimo de 3 anos de trabalho sob o regime de FGTS.
2. Contrato de trabalho ativo no FGTS na data de concessão do financiamento ou com saldo na conta vinculada do FGTS correspondente a, no mínimo, 10% do valor de avaliação do imóvel.
3. Contratantes não podem ter outro financiamento concedido no SFH ou ser proprietário de imóvel no município de residência ou onde exerça sua ocupação.
O comprador pode optar por um ou outro quando a sua operação se enquadrar nas características do SFH. Entretanto, como o SFH é sempre mais vantajoso que o SFI, a escolha será, sempre que for possível, pelo financiamento através do SFH.
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