Apartamentos quase idênticos e nas mesmas condições podem ter uma variação no preço de venda de até 200% nas principais ruas de São Paulo (SP), dependendo da localização do imóvel ao longo da via. Apesar de construídos no mesmo endereço, a altura do número pode determinar se o preço irá cair ou estourar o orçamento do locador.
Os dados são resultados de um levantamento realizado pela Loft Dados, núcleo de disseminação de informações da startup imobiliária. Para a comparação, foi aplicado um modelo estatístico de precificação desenvolvido pela empresa, que simulou como variariam os preços de apartamentos com exatamente as mesmas características.
Na Rua Augusta, por exemplo, o preço do apartamento tende a ser 204% mais alto se ele estiver próximo à Rua Oscar Freire, nos Jardins, em relação a imóveis mais próximos ao Elevado Costa e Silva/Minhocão, na República.
Na Avenida 9 de Julho, a diferença é ainda maior. Um apartamento próximo à rua Turquia, no Jardim Europa, pode ser até 236% mais valorizado do que um imóvel mais próximo da Rua Major Quedinho, na República.
Neste estudo, os apartamentos avaliados contam com áreas de 100 m², com três quartos e um banheiro, construídos em 1990 (veja comparações na tabela no fim da matéria). Mais de 5 milhões de anúncios e 10 mil transações foram analisadas pelo sistema.
O que faz ficar mais caro?
Segundo o economista Rodger Campos, gerente de dados da Loft, os preços podem variar conforme a oferta de alguns serviços e até na movimentação na região onde o apartamento está localizado. "Os estudos mostram que fatores que valorizam o imóvel são a tranquilidade da rua — se é calma, mas com fácil acesso a grandes vias para deslocamento; oferta de serviços, lazer e transporte público; e índices de segurança. Esses sempre têm impacto positivo na valorização", diz.
"Nossas pesquisas mostram também que há outros fatores que vão depender da circunstância. Um exemplo são praças e parques", complementa Campos. Caso as praças e parques estejam com boa conservação, são fatores positivos para que o preço suba. No entanto, o inverso é verdadeiro, segundo o economista: se estiverem com manutenção ruim, podem desvalorizar o imóvel.
Pesquisar é a chave
"Nosso estudo mostra o quão importante é a localização de um imóvel. Veja o quanto pode variar o preço numa mesma rua. Numa distância menor que 1 km, o valor do m² pode ser duas vezes maior", afirma Campos.
O levantamento é uma amostra do quanto compradores e vendedores precisam estar atentos e informados para chegarem ao preço adequado ao orçamento disponível para fechar o contrato.
"Os dados também mostram que um comprador às vezes pode adquirir um imóvel numa região de seu interesse que, num primeiro momento, pode parecer acima do seu orçamento. Pode ser necessário apenas se deslocar um pouco para achar opções mais compatíveis", aponta.
Variação na mesma via
Tabela com os valores de compra dos apartamentos por m² de acordo com a localização
Via | Preço mínimo por m² | Preço máximo por m² | Ponto de referência (preço mínimo) | Ponto de referência (preço máximo) |
Avenida 9 de Julho | R$ 4.039 | R$ 13.570 | Rua Major Quedinho | Rua Turquia |
Rua Augusta | R$ 4.454 | R$13.535 | Acesso ao Minhocão | Rua Oscar Freire |
Avenida Paulista | R$ 5.775 | R$ 14.243 | Av. Brigadeiro Luis Antônio | Rua Frei Caneca |
Av. Faria Lima | R$ 5.794 | R$ 13.436 | Largo da Batata | Tabapuã |
Av. Morumbi | R$ 3.528 | R$ 10.474 | Praça Bartolomeu eixas | Marginal Pinheiros |
Av. Santo Amaro | R$ 4.419 | R$ 13.004 | Avenida João Dias | João Lourenço (Vila Nova Conceição) |
Av. Indianápolis | R$ 4.824 | R$ 12.283 | Piratinins | Parque das Bicicletas |
