É normal que algumas dúvidas surjam na cabeça de proprietários e inquilinos na hora de definir o valor mais justo a ser fixado em uma locação de imóvel. Ninguém quer sair perdendo e, por isso, saber como é feito o cálculo do valor do imóvel é muito importante, especialmente para quem está fazendo isso pela primeira vez.
Há, atualmente, três indicadores macroeconômicos – que medem a variação dos preços em um determinado período – que são utilizados pelo setor imobiliário: IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o IVAR (Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais).
Embora alguns defendam que o preço dos aluguéis é determinado pela lei da oferta e da procura, esses três indicadores são utilizados como referência para aumento ou diminuição dos aluguéis. Especialistas ouvidos pelo Terra explicam a função de cada um dos indicadores e se há um melhor para ser utilizado.
“Esse fator [melhor] dependerá muito da perspectiva do locador ou locatário. O IGP-M, por ser bastante impactado pelos preços do mercado internacional, tem variações muito mais fortes que o IPCA, por exemplo. O IVAR, apesar de ser mais recente e ter uma série histórica mais curta, vem apresentando maior relação com o INCC, o subíndice do IGP-M que está - de fato - relacionado ao mercado imobiliário”, explica a economista da Cy Capital, Eliane Teixeira.
André Braz, coordenador dos Índices de Preços do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre/FGV), tem um argumento parecido com o da Eliane Teixeira. O especialista afirma que não existe "o melhor indexador". Para ele, essa questão de ser melhor ou pior é definida entre inquilino e proprietário. No entanto, ele indica uma preferência pelo IVAR.
“O IGP-M e o IPCA não foram pensados para ser o índice do mercado imobiliário. O IGP-M mede a inflação da grande indústria e do agronegócio. Enquanto o IPCA mede a variação do custo de vida, a inflação das famílias. Os dois têm uma relação muito fraca com o mercado imobiliário. Já o IVAR foi criado para medir a variação dos imóveis efetivamente alugados”, diz André Braz.
Entre os índices citados, o IVAR foi o que registrou a maior alta nos últimos 12 meses, com variação de 8,84%. O IPCA acumulou alta de 4,18% no período, enquanto o IGP-M registrou deflação, ou inflação negativa, de -2,17%.
O IVAR e o IGP-M são calculados mensalmente pela FGV (Fundação Getúlio Vargas). Já o IPCA é calculado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).
“Hoje, quem tem contrato indexado ao IGP-M teria uma queda nos preços. Já se o contrato tivesse sido feito com pelo IPCA, teria um aumento de 4,18% e IVAR 8%”, calculou André Braz.
“Pensando que o inquilino sempre prefere pagar menos, e o proprietário sempre prefere receber mais, hoje o IGP-M é mais vantajoso para o inquilino, e o IVAR para o proprietário”, acrescentou Eliane Teixeira.
Função dos indicadores
O IPCA é um índice de preços ao consumidor, ou seja, mede a inflação de um conjunto de produtos e serviços consumidos pelas famílias brasileiras, e comercializados no varejo. Ele é o índice oficial de inflação, e norteia o regime de metas de inflação perseguido pelo Banco Central.
Já o IGP-M é composto por 3 subíndices que incorporam diferentes etapas do processo produtivo:
- IPC, que de forma similar ao IPCA monitora os preços ao consumidor, e que representa 30% do índice total;
- IPA, que acompanha os preços de produtos em estágios de comercialização anteriores ao consumo final, capturando variações de preços de produtos agropecuários e industriais nas transações interempresariais, e que representa 60% do índice total;
- INCC, que monitora os custos da construção de residências no Brasil, representa 10% do índice total.
Assim, por ter o IPA como subíndice mais importante no índice total, o IGP-M acaba sendo bastante impactado por variações da taxa de câmbio e de preços de commodities nos mercados internacionais.
O IVAR é mais recente, foi lançado em 2022 com o intuito de suprir uma lacuna que existia no monitoramento de preços do mercado imobiliário. Ele mede a evolução dos valores de aluguéis residenciais usando os preços de transação, ou seja, os valores dos contratos de locação efetivamente firmados. Isso vale tanto para contratos novos quanto para contratos renegociados, ou que tiveram o reajuste anual.
Esses três índices podem ser usados na hora de reajustar os aluguéis. O IPCA, por ser o índice oficial de inflação do país. O IGP-M por ter o INCC como subíndice, deixando-o um pouco mais próximo do mercado de imóveis residenciais. E o IVAR por ser o mais fidedigno no monitoramento de preços do mercado de aluguéis, que é bastante específico.
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