O Largo da Batata, em Pinheiros, na capital paulista, é assim chamado por ter sido um importante ponto comercial para a venda desse alimento por agricultores na década de 1920, embora o nome tenha sido oficializado apenas em 2012. No seu entorno, também eram vendidos outros itens de produtores de municípios próximos, como Cotia, Itapecerica da Serra e Carapicuíba, o que levou à criação do Mercado Municipal de Pinheiros, a poucos metros dali.
A região também tem uma histórica vocação para ser um eixo de transportes. Se hoje é servida por opções de ônibus e uma estação de metrô da Linha 4-Amarela, inaugurada em 2010, era percorrida por bonde na década de 1930. Com o passar dos anos, a região se viu cada vez mais ocupada por prédios corporativos. Eles, entretanto, ficavam mais à frente na Av. Brigadeiro Faria Lima.
A área do Largo ficou, então, com a Paróquia Nossa Senhora do Monte Serrat, lojas de comércio popular e galpões usados para armazenar mercadorias. Com o desenvolvimento imobiliário, essa configuração vem mudando.
Segundo dados do Índice FipeZap, Pinheiros é atualmente um dos bairros mais valorizados da cidade, ao lado do Itaim Bibi. Para a compra, o preço médio do metro quadrado de uma moradia é de R$ 17.976, uma alta de 7,8% em 12 meses terminados em fevereiro. Para aluguel, o metro quadrado no bairro sai por R$ 90,90, tendo uma elevação de 9,1% em 12 meses.
De acordo com levantamento feito pelo Estadão com dados da plataforma imobiliária Zap, o preço médio do metro quadrado no entorno do Largo da Batata vai de R$ 9,8 mil a R$ 21 mil. Já os preços dos imóveis, na maioria usados, vão de R$ 574.350 a R$ 1.678.099.
De olho no potencial da região, nomes como SKR, Benx e You.Inc têm empreendimentos residenciais novos no entorno do Largo da Batata.
A valorização do mercado imobiliário do bairro, que tem terrenos cada vez mais disputados por grandes construtoras, leva o preço do metro quadrado residencial ao patamar de R$ 21 mil nesses novos projetos.
No Ollie 117, da SKR, localizado bem no começo da rua dos Pinheiros, a variedade de plantas simboliza os diferentes perfis de compradores de imóveis na área. Para investidores, há studios de 24 m² a 31 m². Para moradores, há plantas de um, dois ou três dormitórios.
A vocação corporativa da região fez a empresa colocar um espaço de coworking no prédio, algo que nem todo residencial tem hoje em São Paulo. O lazer ficou dividido em duas áreas: uma piscina no 10º andar e um espaço para festas no 26º, o mais alto do edifício.
O diretor de desenvolvimento e gestão de projetos na SKR, João Leonardo Castro, diz que a empresa acredita no desenvolvimento da região e que o Ollie 117, lançado no começo do ano passado, está com 60% das unidades vendidas. A SKR também terá outro lançamento na Deputado Lacerda Franco, próximo ao Largo da Batata, reforçando sua aposta na região
"Esse eixo comercial da Faria Lima tem muitos clientes da própria região porque pessoas que querem morar perto do trabalho", afirma Castro. O executivo conta que conseguir compor terrenos na região é um dos maiores desafios para erguer novos prédios.
Além do projeto da SKR, um pouco mais à frente, a região conta com um projeto de luxo da Even, o Faena, que tem hotel e apartamentos residenciais. Localizado na Av. Eusébio Matoso, mais perto dos Jardins, o preço médio do metro quadrado é mais elevado, chegando a R$ 40 mil.
Segundo especialistas, apesar da chegada de novos projetos, o processo de valorização imobiliária do Largo da Batata e de seu entorno ainda não atingiu seu ápice e pode ser uma oportunidade para investidores.
"Creio que a valorização continua em ascensão. A área denominada Faria Lima Nova, que engloba o entorno do largo, tem atraído empresas de TI, telecomunicações, mercado financeiro e jurídico. A realização do próximo leilão de Cepacs previsto para o segundo semestre deve aumentar o potencial construtivo na região", diz Gustavo Favaron, presidente do GRI Club, organização internacional que reúne 17 mil executivos do setor imobiliário, de 103 países.
Prédios corporativos
Embora a Faria Lima seja o CEP dos empreendimentos corporativos mais caros de São Paulo, a região do Largo da Batata não constava nessa lista. Isso começou a mudar em 2021, com a inauguração do Faria Lima Plaza, um dos prédios mais valorizados da região, com preço médio de locação de R$ 165 por metro quadrado, de acordo com a consultoria imobiliária JLL.
"É um empreendimento de alto padrão que trouxe bons inquilinos, grandes marcas. Isso traz todo um público que pode mudar a região", afirma Fábio Martins, líder de gerenciamento de propriedades na JLL.
Avaliado em R$ 1,2 bilhão, o prédio abriga escritórios de multinacionais, como Shopee e Uber, as maiores locatárias. Em breve, a Klabin deve transferir a sede para o novo prédio, com o qual já tem contrato de locação fechado por 10 anos. Com as três empresas, o edifício tem ocupação de mais de 90% das suas lajes.
Alexandre Alfer, responsável pelos fundos imobiliários da Capitânia, gestora que é dona de 40% do prédio, afirma que o lançamento do empreendimento, desenvolvido pela VR Investimentos junto à HSI, foi um dos acontecimentos que mais trouxeram valorização imobiliária à região, assim como a estação de metrô. A aquisição da participação que estava nas mãos da XP se deu porque a empresa diz ter visto uma oportunidade de valorização, uma vez que os aluguéis estavam relativamente baixos para a localização do prédio.
"Hoje, a gente já tem aluguel chegando próximo à faixa de R$ 200 o m² e temos apenas meio andar vago", afirma Alter.
Revitalização
Procurada, a Jacarandá Capital não concedeu entrevistas, assim como a Benx e a You.Inc., mas o Estadão apurou que a gestora comprou diversas propriedades na região do Largo da Batata. Nas ruas Fernão Dias e Martim Carrasco, a empresa comprou 29 imóveis e construiu uma espécie de shopping a céu aberto, que abriga lojas, restaurantes e cafés.
O projeto chamado Lapi, um acrônimo de Largo de Pinheiros, começou a tomar forma em 2019, com o estúdio de arquitetura SuperLimão formatando como ele ficaria. A maior parte da área de 20 mil m² já está aberta e a última parte ficará pronta em meados deste ano. Ao lado do Lapi, foi criado um grande estacionamento para permitir que o espaço receba também o público que transita pela região de carro.
O Lapi tem hoje como inquilinos nomes como Vans, Pingado e Livraria Cultura.
Para Thiago Rodrigues, sócio do SuperLimão, o objetivo principal do Lapi era unificar os diversos imóveis adquiridos, trazendo o pedestre para dentro das quadras e costurando as fruições. A intenção não era criar um shopping tradicional ou um open mall, e sim regenerar a área, trazendo luz, pessoas, segurança e vitrines para as calçadas, aplicando conceitos urbanísticos contemporâneos.
"Acabamos criando espaços acolhedores, com segurança, iluminação e música. Trabalhamos até mesmo no tipo de cheiro que a área ia ter", diz Rodrigues.
Com o leilão de Cepacs da Faria Lima, que deve ser o último, ainda não se sabe o que será feito com as áreas que estão nas mãos da Jacarandá. Segundo especialistas, a região tem vocação para projetos residenciais, e a necessidade menor de Cepacs para moradias em vez de prédios corporativos reforça isso.
