Proprietários de imóveis alugados precisam lidar com pedidos de obras de inquilinos, garantindo que mudanças não comprometam a estrutura do imóvel e sigam normas legais e do condomínio. A comunicação clara e a documentação adequada são essenciais para evitar problemas.
Se você é proprietário de um imóvel alugado, certamente já se deparou com a seguinte situação: o inquilino entra em contato dizendo que deseja fazer uma obra no apartamento ou casa. Pode ser uma reforma na cozinha, a instalação de um ar-condicionado ou até uma mudança mais ousada, como derrubar uma parede. E agora, o que fazer? Como garantir que tudo seja feito dentro das normas e sem prejudicar o condomínio ou o próprio imóvel?
Segundo dados do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), em 2023, 40% dos proprietários de imóveis alugados relataram que seus inquilinos solicitaram autorização para realizar obras durante o contrato de locação. Esse número reflete uma tendência crescente, impulsionada pela busca por personalização dos espaços e pela valorização de imóveis mais funcionais e modernos.
"A realização de obras em imóveis alugados envolve uma série de cuidados legais e práticos. O proprietário precisa garantir que as mudanças não comprometam a estrutura do imóvel, não infrinjam as normas do condomínio e não gerem conflitos com os vizinhos", explica Felipe Faustino, advogado especialista em Direito Condominial e sócio do escritório Faustino e Teles.
O que diz a lei?
A legislação brasileira, por meio da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), estabelece que o inquilino pode realizar obras no imóvel alugado, desde que:
1. Tenha Autorização do Proprietário: O inquilino não pode fazer alterações no imóvel sem o consentimento expresso do locador.
2. Respeite as Normas do Condomínio: Se o imóvel estiver em um condomínio, a obra deve seguir as regras estabelecidas na Convenção e no Regulamento Interno.
3. Não Comprometa a Estrutura do Imóvel: Obras que alterem a estrutura do imóvel, como derrubar paredes, exigem cuidado redobrado e, muitas vezes, a contratação de profissionais especializados.
Como lidar com a solicitação de obras
Aqui estão as etapas que você, como proprietário, deve seguir quando seu inquilino deseja realizar uma obra:
• Analise o pedido com atenção: Peça ao inquilino um detalhamento por escrito da obra, incluindo o escopo, os materiais que serão utilizados e os profissionais que serão contratados. Avalie se a obra é realmente necessária e se trará benefícios ao imóvel.
• Verifique as normas do condomínio: Consulte a Convenção e o Regulamento Interno do condomínio para verificar se a obra é permitida. Em muitos casos, obras que envolvem mudanças estruturais ou geram ruído excessivo exigem autorização prévia do síndico, ou da assembleia de condôminos.
• Exija um projeto assinado por um profissional habilitado: Para obras mais complexas, como reformas em banheiros ou alterações na estrutura, exija um projeto assinado por um engenheiro ou arquiteto. Isso garante que a obra será realizada com segurança e dentro das normas técnicas.
• Estabeleça um termo de responsabilidade: Crie um termo de responsabilidade, assinado por você e pelo inquilino, que defina:
- Quem arcará com os custos da obra;
- Quem será responsável por eventuais danos ao imóvel ou ao condomínio;
- Como o imóvel será devolvido ao final do contrato (em caso de mudanças permanentes).
• Acompanhe a execução da obra: Mantenha-se informado sobre o andamento da obra e faça visitas periódicas ao imóvel para verificar se tudo está sendo feito conforme o combinado.
Dicas para evitar problemas
1. Comunique-se com o síndico: Informe o síndico sobre a obra e certifique-se de que todas as normas do condomínio serão cumpridas.
2. Defina prazos claros: Combine com o inquilino prazos realistas para a conclusão da obra, evitando prolongamentos que possam causar incômodo aos vizinhos.
3. Cuidado com o barulho: Obras geram ruído, e isso pode causar conflitos com os vizinhos. Combine horários adequados para atividades barulhentas, respeitando as normas do condomínio e a legislação local.
4. Proteja-se financeiramente: Se a obra for de responsabilidade do inquilino, exija um seguro ou garantia que cubra eventuais danos ao imóvel ou ao condomínio.
O que fazer se a obra gerar conflitos?
Apesar de todos os cuidados, problemas podem surgir. Se a obra causar danos ao condomínio ou gerar reclamações dos vizinhos, é importante agir rapidamente. Segundo Felipe Faustino, "Nesses casos, o diálogo é a melhor solução. Converse com o inquilino, o síndico e os moradores afetados para encontrar uma solução amigável. Se necessário, busque orientação jurídica para proteger seus direitos e evitar prejuízos."
A realização de obras por inquilinos é uma situação comum, mas que exige atenção e cuidado por parte dos proprietários. Como destaca Felipe Faustino, "A chave para evitar problemas está na comunicação clara, no respeito às normas e na documentação adequada. Quando todos os envolvidos agem com transparência e responsabilidade, é possível realizar obras sem traumas e até agregar valor ao imóvel."
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