O comprador de imóveis no País deseja um espaço entre 61 m² a 90 m², preferencialmente apartamentos, de dois a três dormitórios, com uma suíte e ao menos uma vaga de garagem. É isso que mostram dados da DataZap, unidade de inteligência de dados imobiliários do Grupo OLX.
De acordo com o levantamento, que conta com dados de diversas cidades brasileiras, o comprador de imóveis valoriza em primeiro lugar as características da propriedade - como tamanho e número de dormitórios -, a segurança do entorno, a proximidade de familiares e amigos e as áreas de lazer do condomínio. Somados ao sonho da casa própria para sair do aluguel, esses fatores são os maiores motivadores de compra de uma propriedade, segundo o relatório.
O gerente de pesquisa da OLX, dono do DataZap, Coriolano Lacerda, afirma que os imóveis novos no País passavam por um encolhimento cada vez maior antes da pandemia de covid-19, mas isso teve uma mudança parcial depois que as pessoas precisaram passar mais tempo em casa para conter a transmissão do vírus causador da doença.
"Isso foi gerando necessidade por imóveis mais bem divididos, não maiores. A gente não viu um crescimento tão grande na metragem total do imóvel, mas na necessidade por imóveis com melhor divisão. O que inverteu o movimento do mercado de lançamentos das incorporadoras, que estavam diminuindo as áreas íntimas e aumentando as áreas comuns, fazendo aqueles ambientes de sala, cozinha e varanda totalmente integrados. A gente teve uma reversão disso para quartos bem definidos, bem espalhados", diz.
O levantamento mostra que o apartamento padrão (aquele que não é cobertura) é o mais desejado pelo consumidor (43%), seguido por casa de rua (34%) e casa em condomínio (10%). Os studios, populares entre investidores do mercado imobiliário, não são objeto de desejo dos consumidores, sendo citado por apenas 3%. Os imóveis de dois (60%) e três quartos (54%) são os mais desejados.
Apesar do maior adensamento do entorno de eixos de transporte público em cidades como São Paulo, a vaga de garagem ainda é muito importante para o comprador. Apenas 9% abriria mão desse espaço, enquanto a maioria prefere ter uma (54%) ou duas vagas (32%).
Para a coordenadora de projetos da construção do FGV/Ibre, Ana Maria Castelo, as construtoras precisam se adequar para atender aos desejos dos consumidores dentro das suas limitações econômicas, mesmo no caso da classe média alta, que compra imóveis de até R$ 1,5 milhão. Segundo ela, por vezes, é comum que o comprador abra mão da localização sonhada em prol de conseguir o imóvel com as características desejadas em outro bairro próximo por razões financeiras.
Ana Maria diz ainda que a redução da metragem dos apartamentos tem sido suprida pela oferta de áreas comuns nos condomínios, como pet place, lavanderia, piscina e academia.
"As incorporadoras têm colocado mais atenção nesse ponto das áreas comuns, justamente para conseguir também conquistar o consumidor que quer morar perto do trabalho ou ter mais opções de lazer sem precisar sair do condomínio", afirma.
Nas áreas comuns, os itens mais desejados, segundo Lacerda, são: churrasqueira, piscina externa, academia, espaço gourmet e salão de festas.
O levantamento da DataZap mostra também que a segurança é um dos pontos mais importantes ao escolher um imóvel. Isso vale tanto para a propriedade em si quanto para seu entorno. Ou seja, o consumidor tem valorizado características que aumentam a segurança, por exemplo, em um condomínio, como câmeras e portaria 24h, mas sem deixar de lado a importância do bairro em si ser seguro.
As construtoras têm se preocupado cada vez mais com esse ponto e, além de fazer escolhas estratégicas de terrenos para lançar empreendimentos para a classe média e alto padrão, estão colocando nos projetos áreas para entrega de comida e compras via internet.
Nos projetos de alto padrão ou luxo, já é comum que os projetos sejam concebidos com a questão da segurança dos proprietários e moradores como premissa. Por isso, não só os porteiros fiscalizam a entrada e saída dos prédios, mas também um time de agentes de segurança.
Mas esse tipo de serviço tende a encarecer o preço do condomínio, o que se transforma num serviço que apenas o público de alta renda pode pagar mensalmente. Projetos que contam com esse tipo de segurança em São Paulo, por exemplo, são o Jardim das Perdizes, da Tecnisa, e o Heritage, da Cyrela. O Eden Park, também da Cyrela, localizado no Brooklin, também terá um time de segurança, iniciativa da associação de proprietários apoiada pela construtora.
Perfil do comprador
Segundo os dados do relatório da DataZap, o perfil mais comum de comprador de imóveis no País atualmente é uma mulher da classe B, economicamente ativa, tutora de pet e com idade entre 41 e 60 anos.
Em relação ao pagamento, os compradores tendem a buscar o financiamento imobiliário tradicional (51%), programas sociais de habitação (42%) ou fazer o pagamento integral à vista (42%).
O financiamento é mais procurado pelas gerações Z e Y (77%), pelos solteiros (60%) e pela classe B (57%).
Lacerda, da DataZap, acredita que, mesmo com o aumento da Selic, que encarece o financiamento, o mercado imobiliário terá um ano de 2025 forte em vendas por uma mistura de fatores, incluindo os programas sociais de habitação, a demanda por moradia e a ressignificação do lar que ocorreu a partir da pandemia de covid-19.
De acordo com dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), as vendas de moradias em 2024 totalizaram R$ 60,3 bilhões, um aumento anual de 17%. No médio e alto padrão, foram R$ 26,6 bilhões, alta de 24%, enquanto os imóveis vendidos por meio do programa Minha Casa, Minha Vida foram R$ 30,7 bilhões, aumento de 10%.
Apesar de a taxa de juros já impactar os planos futuros das incorporadoras, com a intenção de compra de novos terrenos caindo de 80% para 75% de 2023 para 2024 entre os empresários associados da Abrainc, o presidente da entidade, Luiz França, acredita que o ano de 2025 terá ritmo de lançamentos imobiliários similar ao observado no ano passado. Em 2024, foram lançados 150 mil imóveis, com valor total de R$ 52,7 bilhões.
