10 dicas essenciais para você comprar imóvel na planta

Adquirir um imóvel na planta é um passo importante e que pode ser vantajoso financeiramente, mas requer planejamento, conhecimento e cautela para evitar problemas. Esta modalidade de compra pode trazer oportunidades de valorização e personalização, mas também envolve riscos, como atraso na entrega e diferenças entre o prometido e o entregue.

Antes de adquirir um imóvel na planta, por exemplo, é essencial verificar a idoneidade da construtora para evitar problemas futuros, como atrasos ou obras mal executadas. Realizar uma pesquisa em plataformas como Reclame Aqui e redes sociais para ver avaliações de outros clientes, bem como verificar ações judiciais contra a construtora, são passos recomendados. 

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João Valença, advogado imobiliário do VLV Advogados, ressalta que a compra de um imóvel na planta é uma decisão importante que pode ser muito vantajosa, mas desde que os devidos cuidados sejam tomados. "Com planejamento e informação, você poderá realizar o sonho da casa própria de forma segura e tranquila”, frisa.

Confira a seguir 10 dicas essenciais para guiar todo o processo de compra de forma segura e esclarecedora.

1. Verifique a idoneidade da construtora

Um dos primeiros passos antes de comprar um imóvel na planta é realizar uma pesquisa detalhada sobre a construtora responsável pelo empreendimento. Essa análise é fundamental para evitar surpresas desagradáveis, como atrasos ou obras inacabadas. Por isso, vale conferir conferir as avaliações de outros compradores em sites como Reclame Aqui e plataformas de redes sociais.

“Além disso, verifique se a construtora possui ações na justiça, especialmente relacionadas a entregas atrasadas ou falhas na execução de projetos. A pesquisa de campo pode incluir visitas a obras anteriores da construtora, entrevistas com moradores e uma análise sobre a qualidade do acabamento. Tudo isso permitirá uma visão clara sobre a credibilidade da empresa e sua capacidade de cumprir com as promessas”, orienta o advogado João Valença.

Em geral, uma empresa com histórico de entregas pontuais e sem registros negativos é um indicativo de maior segurança para o seu investimento.

2. Analise a documentação do empreendimento

A documentação de um empreendimento é uma garantia de que tudo está sendo feito de acordo com a lei. O documento mais importante nesse processo é o Registro de Incorporação Imobiliária (RI), que deve ser emitido e registrado no cartório de imóveis.

"O RI confirma que a construtora tem a autorização legal para vender as unidades do empreendimento e que a obra está regularizada perante o município. Também é importante verificar a matrícula do imóvel, que pode ser consultada diretamente no cartório de registro de imóveis", diz ele.

Esse documento detalha todas as informações do terreno onde será construído o empreendimento e eventuais pendências ou problemas que possam impactar a obra. “Esses cuidados são essenciais para evitar problemas jurídicos, como embargos ou interrupções inesperadas na construção”, frisa o advogado.

3. Leia com atenção o contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda é o documento que formaliza a relação entre o comprador e a construtora. Ele define todos os direitos e deveres das partes, incluindo prazos de entrega, valores, e condições em caso de desistência.

A leitura atenta desse contrato é essencial, pois ele serve como uma proteção jurídica para ambas as partes. Segundo o advogado, o contrato deve especificar claramente:

• Data prevista de entrega e eventual tolerância para atrasos (geralmente de até 180 dias);

• Correção das parcelas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção);

• Multas em caso de inadimplência e condições para rescisão do contrato;

• Descrição detalhada do imóvel, incluindo metragem, número de vagas de garagem, e acabamentos prometidos.

4. Entenda os reajustes de parcelas durante a construção

Durante a fase de construção, as parcelas pagas à construtora são geralmente corrigidas pelo INCC. Esse índice reflete a variação dos custos da construção civil, como materiais e mão de obra, e pode impactar diretamente o valor final do imóvel. É comum que os compradores sejam surpreendidos por aumentos significativos nas parcelas ao longo dos meses. 

“Para evitar que isso ocorra, faça simulações considerando possíveis cenários de variação do INCC e veja se o seu orçamento comporta eventuais aumentos. O ideal é estar preparado para os reajustes, garantindo que não haverá surpresas desagradáveis no meio do caminho. Assim, você mantém o controle do seu planejamento financeiro e evita complicações”, orienta Valença.

5. Confira o memorial descritivo do imóvel

O memorial descritivo é um documento que especifica todos os materiais, acabamentos e características do imóvel que você está adquirindo. Ele descreve, por exemplo, o tipo de piso, as louças de banheiro, o padrão das janelas e portas, entre outros detalhes.

Esse documento serve como um compromisso da construtora em relação ao que será entregue no imóvel. E é importante analisar o memorial com atenção, pois ele será a base para eventuais reclamações caso a obra entregue não esteja de acordo com o prometido.

Caso encontre divergências entre o memorial e a unidade entregue, é possível exigir da construtora as devidas correções ou compensações.

6. Planeje as despesas adicionais

Além do valor do imóvel em si, existem outros custos associados à compra de um imóvel na planta que devem ser considerados no planejamento financeiro. Alguns dos principais incluem:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que é pago ao município;

• Taxas de registro e escritura do imóvel no cartório;

• Taxas de financiamento bancário, caso o saldo devedor seja financiado após a entrega do imóvel;

• Despesas de condomínio e taxas de instalação, que são cobradas no momento da entrega das chaves.

Esses custos adicionais podem ser significativos e devem ser considerados desde o início do planejamento para evitar surpresas.

7. Fique atento ao prazo de entrega do imóvel

O prazo de entrega do imóvel deve ser definido no contrato de forma clara e precisa. É comum que as construtoras incluam uma cláusula de tolerância de 180 dias, que permite um pequeno atraso sem penalização. Porém, se o atraso for superior a esse período, o comprador tem direito a buscar compensação na Justiça.

Em situações de atraso, você pode reivindicar indenização por perdas e danos e solicitar reajustes de aluguel (caso tenha precisado continuar pagando aluguel enquanto aguardava o imóvel).

8. Conheça a infraestrutura da região

Antes de adquirir um imóvel na planta, é importante visitar o bairro onde o empreendimento será construído e avalie a infraestrutura local.

Proximidade de escolas, supermercados, áreas de lazer, transporte público e hospitais são fatores que influenciam diretamente na valorização do imóvel. Além disso, é importante conhecer o planejamento urbanístico da região, como projetos de desenvolvimento que podem impactar a qualidade de vida e o valor do imóvel.

“Prefeituras costumam ter informações sobre planos diretores e zoneamento, que podem ser úteis na hora de decidir se a região tem potencial de crescimento”, lembra o advogado.

9. Simule o financiamento bancário

Ao término da obra, é comum que o comprador precise financiar o saldo devedor do imóvel junto a um banco. Por isso, é essencial verificar antecipadamente as condições de financiamento, como taxas de juros, prazo para pagamento e documentação exigida.

Cada banco tem suas condições específicas, e é importante comparar as opções disponíveis no mercado para escolher a mais vantajosa. Um ponto importante é que a análise de crédito para o financiamento pode ser mais criteriosa após a entrega do imóvel, já que o saldo devedor pode ter sido atualizado pelo INCC.

Portanto, manter um bom planejamento financeiro e se preparar para essa fase do processo pode garantir que o financiamento seja aprovado sem complicações.

10. Guarde toda a documentação do processo

Por fim, manter uma organização rigorosa de todos os documentos relativos à compra do imóvel é essencial para sua segurança.

É fundamental guardar cópias do contrato, registros de pagamentos, e-mails trocados com a construtora, e qualquer outro documento que possa servir como prova caso seja necessário recorrer à Justiça para resolver algum problema.

“Essa documentação pode ser usada para comprovar prazos, valores pagos e especificações do imóvel.  Em uma eventual disputa, ter registros detalhados pode ser o diferencial para garantir seus direitos. A organização da documentação também ajuda a facilitar o processo de regularização do imóvel após a entrega”, finaliza João Valença.

(*) Homework inspira transformação no mundo do trabalho, nos negócios, na sociedade. É criação da Compasso, agência de conteúdo e conexão.