Como comprar imóvel fracionado por meio da tokenização

Imagine poder comprar um imóvel fracionado. Você compra inicialmente um décimo ou 10% do valor total, podendo morar nele ou alugá-lo para terceiro, recebendo renda proporcional à parte adquirida. Um ano depois, opta por comprar mais dois décimos ou 20% do valor total, totalizando três décimos ou 30%. E assim sucessivamente, conforme sua capacidade de compra e o contrato fechado com o vendedor. Esse processo simplifica os trâmites burocráticos ou legais entre comprador e vendedor. 

Nesse cenário de frações, cada compra envolve valor menor, podendo inclusive ser realizada com recursos próprios, sem necessidade de recorrer ao financiamento bancário. A consequência é a redução do custo inicial de investimento para a compra do imóvel, barateando inclusive a transação como um todo, além de tornar as vendas mais rápidas e sem necessidade de intermediários, como corretores e advogados.

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Essa dinâmica proporcionada pela tokenização imobiliária começou no Brasil. Já foram feitos alguns lançamentos imobiliários digitais em Porto Alegre, cidade escolhida para projeto-piloto de iniciativa recente. 

As empresas especializadas na tokenização imobiliária disponibilizam aos consumidores uma plataforma online e segura integrada com a rede blockchain. Por meio dessa plataforma, é possível vender e alugar as frações do imóvel, bem como obter crédito com garantia imobiliária, respeitando a regulação e legislação pertinentes.

Tokenização vira arma contra o déficit habitacional

Em um país com déficit habitacional, de acordo com levantamento da Fundação João Pinheiro, superior a 17 milhões de brasileiros, o equivalente à população do estado do Rio de Janeiro, soluções como essa são bem-vindas e podem fazer com que mais pessoas tenham condições de adquirir seu próprio imóvel. Nesse caso, a tokenização está relacionada com a propriedade do imóvel, ainda que a escritura pública continue sendo obrigatória. 

O que existe é uma comunicação entre esses dois instrumentos: token, que é um criptoativo, e escritura pública. Cada fração do imóvel é representada por um token dentro de uma blockchain. Na matrícula do imóvel, vem registrado o token correspondente com os direitos relativos à propriedade, enquanto o token demonstra na blockchain a qual matrícula o imóvel está vinculado.

Assim como imóveis, a tokenização pode transferir ações para a rede blockchain. 

“Os security tokens, por exemplo, representam um valor mobiliário, como uma ação negociada na Bolsa de Valores. Nos Estados Unidos, assim como no Brasil, cada ativo digital é analisado pela SEC (Securities and Exchange Commission), que equivale à nossa CVM (Comissão de Valores Mobiliários), para verificar se ele se enquadra na categoria de valor mobiliário, estando sob a jurisdição do órgão”, explica Thamilla Talarico, sócia-líder de blockchain e ativos digitais da EY Brasil. 

Para isso, a SEC faz o chamado Howey Test, que considera alguns critérios nessa análise como o fato de se tratar de um contrato de investimento coletivo, o que significa que os participantes envolvidos precisam estar arriscando seu próprio dinheiro, com expectativa de obter lucro, sem que necessariamente o esforço advenha do investidor. A tokenização de ações facilita a captação de recursos pelas empresas, tornando a emissão e negociação mais eficientes e transparentes. 

“Lembrando que toda regulação referente ao registro e à oferta de valores mobiliários deve seguir as regras da CVM”, pontua Talarico.  

Recentemente, como parte do desenvolvimento do real digital, o presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, disse que a CBDC (Central Bank Digital Currency) brasileira permitirá depósitos tokenizados, podendo ser usados inicialmente para a liquidação da compra e venda de títulos públicos federais tokenizados, ainda no âmbito do projeto-piloto do real digital em que teremos apenas transações simuladas.

Alta demanda por ouro tokenizado

Até mesmo as commodities têm sido tokenizadas. Entre os exemplos bem-sucedidos está o ouro, com a eliminação dos custos com a custódia do metal, além da facilitação das negociações, permitindo, da mesma forma que os imóveis, a compra de frações bem reduzidas, o que promove a democratização do acesso a esse investimento. 

É justamente essa possibilidade de comprar aos poucos que tem elevado o interesse pelo token de ouro, aprovado e regulamentado pelo Departamento de Serviços Financeiros do Estado de Nova York, a ponto de apresentar melhor desempenho, em termos de volume diário de transações, do que um dos maiores fundos globais desse metal.

Blockchain e smart contracts

A tokenização somente é possível por causa da tecnologia blockchain e dos smart contracts ou contratos inteligentes. Entre todas as tecnologias emergentes que estão mudando a forma como o mercado opera e seus participantes interagem, a blockchain tem o potencial de causar o maior impacto. 

A migração de ativos tradicionais para a infraestrutura da blockchain permitirá que os participantes do mercado tenham acesso a benefícios diversos como maior segurança e velocidade nas transações e ganho de transparência, além de custos de liquidação reduzidos dos investimentos.

O ativo tokenizado é regido por um smart contract, que representa um código armazenado em uma rede blockchain. Esse código é executado quando as condições predeterminadas no acordo são atendidas. Em outras palavras, esses contratos são programas ou códigos de computador que se executam automaticamente conforme o atendimento de certas condições acordadas. 

O processo não precisa de intermediários. As cláusulas contidas nesses contratos, prevendo regras, obrigações e penalidades, estão gravadas na blockchain, que tem como papel garantir que os acordos ocorram de forma segura e verificável.

“As tecnologias envolvidas na tokenização, como smart contracts e blockchain, trazem inovação aos modelos de custódia e liquidação de ativos, promovendo acesso dos investidores a número maior de oportunidades de investimento que anteriormente não estavam disponíveis para todos. A inclusão financeira é, portanto, um aspecto relevante”, finaliza Talarico.

Fonte: Agência EY