Como declarar imóveis no Imposto de Renda

Com o início da temporada do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) e as novas regras da Receita Federal do Brasil (RFB) para 2024, é essencial reforçar a importância de preencher corretamente os imóveis na declaração. De acordo com a Pesquisa Radar, realizada pela Febraban, o maior desejo do brasileiro para 2024 é a compra do seu próprio imóvel (31%), o que ressalta a importância de compreender como declarar esses bens de forma correta e transparente. 

O vice-presidente de operações da Contabilizei, Charles Gularte, destaca que “a declaração de imóveis no Imposto de Renda é um processo que requer atenção aos detalhes. É fundamental que os contribuintes estejam cientes das regras e prazos estabelecidos pela Receita Federal". 

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Até o ano de 2022, o valor de bens e direitos que justificava a obrigatoriedade de declaração de IRPF correspondia ao montante de R$ 300.000,00. Contudo, a partir do ano-calendário 2023, a Receita Federal reajustou o valor para R$ 800.000,00, ou seja, valores de bens em geral, o que inclui imóveis, cuja a soma possível da posse em 31 de dezembro de 2023 considere R$ 800.000,00 ou mais, torna o contribuinte obrigado a entregar a DIRPF com essa informação.

Isenção na venda do imóvel

É obter isenção do imposto de renda pelo ganho de capital na venda de imóveis em três hipóteses específicas, conforme detalhes das condições:

• Ganho apurado na venda de imóveis adquiridos até 1969;

• Ganho de capital para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988, com aplicação de percentual fixo de redução sobre o ganho de capital;

• Ganho apurado na venda de único imóvel do contribuinte no valor de até R$ 440.000,00;

• Ganho apurado a partir de 16 de junho de 2005, desde que aplique o recurso financeiro na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no Brasil, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato.

O ganho apurado a partir de 16 de junho de 2005, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, e desde que aplique o recurso financeiro na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no Brasil, significa que o contribuinte pode comprar um imóvel com o dinheiro da venda do outro, não sendo necessário pagar o imposto de renda sobre o ganho de capital obtido. 

No entanto, é preciso aplicar todo o valor da venda do imóvel na aquisição do novo imóvel, lembrando que só poderá usufruir deste benefício uma vez a cada cinco anos. A isenção de 180 dias não inclui gastos com construção, continuidade de obras em imóvel em construção, benfeitorias ou reformas em imóveis de propriedade do contribuinte.

Se não houver a declaração do imóvel

O executivo alerta ainda para as consequências da não declaração de um imóvel no IRPF 2024. 

"A não declaração pode fazer com que o contribuinte caia na malha fina por divergência de informação, visto que os Cartórios de Registro de Imóveis declaram para a Receita Federal as operações imobiliárias realizadas anualmente, podendo o contribuinte  vir a ser notificado e convocado a prestar esclarecimentos". 

É crucial informar e detalhar de forma transparente a posse ou venda de qualquer imóvel para evitar problemas. Recomenda-se a verificação e correção de todos os dados pré-preenchidos nas declarações. A falta de inclusão de informações sobre imóveis pode resultar em multas e outras penalidades.

Diferenças entre pessoa física e jurídica na declaração

Existem diferenças significativas entre as declarações de imóveis para pessoas físicas e jurídicas. Charles esclarece que "os imóveis da pessoa física são considerados bens e devem ser declarados como tal na DIRPF, na ficha Bens e Direitos. Já a pessoa jurídica deve informar a propriedade em declarações específicas exigidas pela Receita Federal". O contribuinte também deve se atentar aos outros detalhes na hora da declaração:

Consórcios e financiamentos

Consórcios de imóveis devem ser declarados, estejam contemplados ou não. É fundamental ter todos os dados da administradora do consórcio e valores pagos. O mesmo se aplica aos financiamentos de imóveis, que também devem ser incluídos na declaração.

Imóveis no exterior e herdados

Imóveis no exterior devem ser declarados, convertendo o valor para reais com base na cotação do dólar PTAX. Imóveis herdados devem ser informados na DIRPF como Rendimento Isento e Não Tributável.

Dedução de custos de corretagem e reformas

Os custos de corretagem podem ser deduzidos do ganho de capital pelo vendedor, devendo ser informados na ficha Pagamentos Efetuados. Da mesma forma, os gastos com reformas podem ser adicionados ao valor do imóvel, desde que suportados por documentos como notas fiscais e recibos.

Declaração de venda de imóveis

A venda de imóveis deve ser informada na DIRPF, por meio  do preenchimento prévio do Programa de Ganhos de Capital (GCap) para correta apuração do valor de ganho de capital.

Cálculo do Imposto de Renda sobre a venda de imóveis

O imposto a ser pago na venda de imóveis é calculado sobre o ganho obtido entre o valor de aquisição e o valor da venda, ou seja, não será calculado sobre o valor total da venda. Quem paga é o vendedor, antigo proprietário do imóvel, e a alíquota do IR varia de 15% a 22,5%. 

Um exemplo de cálculo seria a venda de um imóvel pelo valor de 500 mil reais, adquirido por 200 mil reais e nunca reformado. O ganho de capital aqui é de 300 mil reais e, caso o contribuinte não se enquadre em nenhuma situação de isenção, deverá recolher o IR sobre o ganho na alíquota de 15%, o que equivale a 45 mil reais.

"É primordial manter a documentação em dia e organizada, incluindo notas fiscais, recibos e contratos. Além disso, é importante ficar atento aos prazos e às regras específicas para cada tipo de imóvel. Por fim, recomenda-se buscar o auxílio de um profissional contábil especializado para garantir a declaração correta e evitar problemas com a Receita Federal”, finaliza o executivo.

Os contribuintes terão o prazo de 15 de março até 31 de maio para realizar a Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF), que poderá ser feita por meio do download do programa do IRPF 2024, diretamente pelo site da Receita Federal. Sendo possível preencher o documento começando uma declaração do zero, importando os dados do ano anterior ou optando pela pré-preenchida.

(*) HOMEWORK inspira transformação no mundo do trabalho, nos negócios, na sociedade. É criação da Compasso, agência de conteúdo e conexão.