Como investir em cotas de empreendimento pela primeira vez

Apesar de ser uma modalidade tradicional no mercado imobiliário, foi nos últimos anos que as cotas de empreendimento se tornaram mais conhecidas. Isso porque, por muito tempo, as construtoras só as disponibilizavam para investidores com capital acima de R$ 1 milhão. No entanto, esse cenário mudou.

“Em busca de democratizar este modelo, construtoras passaram a dividir as cotas de uma obra em mais pessoas, o que diminuiu o valor do aporte e o tornou mais acessível para um grupo maior de empreendedores”, diz Jonata Tribioli, especialista em cotas de empreendimento e diretor comercial da Neoin, construtora e incorporadora.

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Com isso, naturalmente cresceu o número de pessoas interessadas em se tornar cotistas. “Muitos também encontram nas cotas vantagem em seus lucros elevados, que podem variar de 18 a 24% ao ano”, completa.

A seguir, confira 5 dicas para busca iniciar no universo das cotas de empreendimento, mas ainda não sabe por onde começar:

1. Engaje-se no negócio

No caso das cotas de empreendimento, a melhor forma para isso são as rodadas de investimento. Tratam-se de reuniões coordenadas por especialistas de uma construtora para levar informações a respeito do mercado imobiliário a um grupo de interessados em seus projetos, gerando networking e apresentando boas oportunidades de negócio.

No entanto, as rodadas não são abertas ao grande público. Para participar, é necessário fazer um cadastro junto à construtora e conversar com seus gerentes de investimento, que realizam um filtro e aprovam os habilitados a comparecer na reunião.

“Durante o encontro, o coordenador irá apresentar os elementos que dão segurança ao investimento e esclarecer dúvidas a respeito do produto, do mercado imobiliário e da economia de modo geral”, pontua Tribioli.

2. Comece pequeno

Quando o objetivo é conhecer mais de perto uma nova modalidade de investimento, o ideal é sempre começar com valores menores. Deste modo, a pessoa pode entender o funcionamento na prática e, assim, encontrar a segurança necessária para realizar aportes mais significativos em um segundo momento.

“Hoje, algumas construtoras, como a própria Neoin, disponibilizam cotas de empreendimento a partir de R$ 10 mil. Isso facilita a vida do investidor que quer experimentar o modelo e de quem que não conseguiria aplicar o investimento em valores maiores”, comenta.

3. Priorize rendimentos mensais

Outra maneira de encontrar maior segurança ao investir nas cotas pela primeira vez está em optar por receber os rendimentos de forma mensal. Ainda que o valor de quem escolhe resgatar tudo ao final seja um pouco maior, a possibilidade de ver os ganhos caindo na conta todos os meses ajuda o investidor a ver como as cotas funcionam e geram lucros. 

“Além disso, esta pode ser uma ótima alternativa para aqueles que procuraram por uma forma de renda recorrente”, aponta o especialista da Neoin.

4. Pesquisa é fundamental

Antes de tomar uma decisão, deve-se buscar o maior número de informações possíveis sobre a construtora. 

“Entre em contato e troque cartas com outros investidores. Assim você pode descobrir se a construtora em questão paga os rendimentos mensais em dia, ou se aqueles que ficaram até o final do projeto de fato receberam o aporte total junto ao lucro”, explica.

Tribioli também recomenda visitar pessoalmente a construtora, conhecer seus diretores e outras obras já em andamento. “É importante, após tudo isso, fazer um levantamento das principais reclamações e demandas dos investidores, mas sempre separando as queixas razoáveis daquelas que têm pouca relação com os cotistas”, acrescenta.

5. Olho no contrato

Verifique se o contrato será ou não firmado como Sociedade em Conta de Participação (SCP), visto que é este modelo que garante que o investidor entre apenas como sócio oculto.

“Na prática, a pessoa recebe seus lucros por meio de dividendos, que não são tributados no Brasil, ou seja, sem participar da vida jurídica da construtora. Isso significa que ela não poderá ser responsabilizada em caso de eventuais problemas com o projeto”, conclui Tribioli.

6. Como funcionam a cota?

Para iniciar os investimentos e se tornar um cotista, Tribioli conta que a pessoa deve participar de uma rodada de investimentos junto à construtora. Durante o evento, a empresa irá apresentar os projetos em desenvolvimento e as cotas previstas para cada um deles, que podem variar tanto no valor mínimo de aporte quanto no tempo de alocação do capital.

Definido o projeto e o investimento pela cota, o próximo passo é a assinatura do contrato. Segundo o especialista da Neoin, o acordo é formalizado por meio de um contrato na forma de Sociedade de Conta de Participação, instrumento jurídico que garante a operação através da lei 10.406/2002 do código civil brasileiro.

Nesta modalidade jurídica, a empresa responsável pelo projeto entra como sócia ostensiva, recolhendo os impostos sobre o total do empreendimento, enquanto o investidor aparece apenas como sócio participante/oculto, aportando valores e recebendo dividendos.

Na prática, o cotista não tem qualquer obrigação jurídica sobre o negócio. Ou seja, caso ocorra um problema, o investidor não é responsabilizado na Justiça porque ele não aparece. “Além disso, na hora de apurar os resultados, o sócio oculto não paga nenhum tipo de imposto, pois recebe os lucros na forma de dividendos, que não são tributados no Brasil”, finaliza.

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