Como investir no mercado imobiliário fora da Bolsa 

As cotas de empreendimento imobiliário são a maneira pela qual uma construtora capta recursos junto a pessoas físicas para dar início a uma obra, oferecendo em troca um percentual sobre o capital investido.  

"Na prática, esta modalidade se posiciona como uma opção de investimento capaz de aliar a segurança do mercado imobiliário com uma taxa de lucro elevada, cujos ganhos variam de 18% a 24% ao ano", explica Jonata Tribioli, especialista em cotas de empreendimento da Neoin, construtora e incorporadora de São Paulo.

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Mas como funcionam? Ao começar uma construção, é preciso capital para adquirir materiais, comprar o terreno, custos de projeto, pagar a mão de obra, entre outras coisas. Uma das formas de levantar esse montante é por meio de financiamento bancário.  

Contudo, a burocracia exigida pelas instituições faz com que os recursos demorem a ser liberados e seu tempo não condiz com o timing das obras. Para agilizar o processo, as empresas recorrem às cotas de empreendimento.  

Por meio delas, o dinheiro entra rapidamente na conta da construtora, que consegue dar início aos trabalhos e mantê-los até que os recursos dos bancos fiquem disponíveis.

Modalidade de investimento ainda é desconhecida

Apesar de bastante tradicional no mercado imobiliário, trata-se de uma modalidade de investimento ainda desconhecida da maioria do público. 

"Isso acontece porque as empresas sempre preferiram trabalhar com um número reduzido de pessoas para facilitar a gestão, focando em um grupo seleto de milionários capaz de fazer grandes aportes", diz Tribioli.  

 Na prática, o acesso às cotas de empreendimento imobiliário ficava restrito apenas a estas pessoas, que eram as únicas com condições de fazer os aportes mínimos exigidos a partir de um milhão. Felizmente, este cenário mudou nos últimos anos, e hoje já é possível encontrar opções de investimento a partir de R$ 10 mil.

Um dos principais atrativos das cotas de empreendimento imobiliário está na sua alta lucratividade aliada à segurança de vincular o capital a um setor historicamente estável e pouco suscetível a crises.  

Ao adquirir uma cota de empreendimento imobiliário, o investidor paga pelo valor de construção do metro quadrado junto ao incorporador, que ao final da obra será negociado pelo valor de mercado da região em que está localizado o empreendimento.  

"E é justamente essa diferença entre o preço de custo e o preço de venda do metro quadrado que garante ao cotista um ganho significativo", explica o especialista da Neoin.

Como se tornar um cotista 

Para se tornar um cotista, a pessoa deve participar de uma rodada de investimentos junto à construtora de seu interesse. Durante o evento, a empresa irá apresentar os projetos em desenvolvimento e as cotas previstas para cada um deles, que podem variar tanto no valor mínimo de aporte quanto no tempo que o capital deve ficar alocado. 

 O acordo é formalizado por meio de um contrato na forma de Sociedade de Conta de Participação, garantindo à construtora os recursos necessários para se viabilizar a obra e ao investidor o retorno previsto ao final do prazo acordado.

 A Sociedade em Conta de Participação é um instrumento jurídico previsto nos artigos 991 a 996 da lei 10.406/2002, também conhecida como Novo Código Civil brasileiro.  

 Neste tipo de contrato, a empresa responsável entra como sócia ostensiva, arcando com todas as exigências legais e burocráticas. "O investidor, por outro lado, aparece apenas como sócio oculto, também chamado de sócio participante, fazendo os aportes para viabilizar o projeto", comenta Tribioli.

Como fica a missão de cada um

 Em termos práticos, a construtora entra nas cotas de empreendimento com a missão de administrar o projeto, adquirir materiais, contratar trabalhadores, executar as obras, cumprir os prazos, recolher os impostos e negociar as unidades.

Já os cotistas disponibilizam capital para viabilizar o empreendimento, e recebem os lucros através da apuração dos resultados financeiros. Os pagamentos são feitos na forma de dividendos, sobre os quais não incidem tributos.

Contudo, os investidores não participam da vida jurídica da empresa e não têm nenhum tipo de obrigação legal sobre o projeto imobiliário. Deste modo, caso aconteça qualquer problema na Justiça, ele não será envolvido.

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