Desistir de um imóvel é o mesmo que perder dinheiro? Entenda o que diz a Lei do Distrato
Lei define regras em cancelamento dos contratos de compra e venda de imóveis; ponto mais sensível diz respeito ao percentual de retenção
Muitas pessoas que buscam pelo primeiro imóvel costumam encontrar oportunidade e comprar um empreendimento que ainda está sendo construído. No entanto, diante de uma crise econômica, desemprego ou diminuição da renda, muitos consumidores acabam desistindo da compra do imóvel mesmo depois de pagar algumas parcelas. Quando isso ocorre, os compradores acabam tendo que lidar com a Lei do Distrato.
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O Terra consultou advogados para entender o que o comprador perde, possíveis divergências e pontos da Lei 13.786/18, criada para estabelecer regras no cancelamento dos contratos de compra e venda de imóveis. O ponto mais sensível da Lei do Distrato diz respeito ao percentual que poderá ser retido pela incorporadora em caso de desistência por parte dos compradores.
"Na verdade, é uma lei que altera dispositivos de outras leis ainda em vigor. Essas alterações tendem a prestigiar e facilitar muito mais os interesses dos construtores do que propriamente dos compradores. É uma lei que privilegia os interesses dos construtores, dos incorporadores, do mercado imobiliário", avalia Rafael Quaresma, advogado especialista em Direito do Consumidor.
A Lei do Distrato surgiu depois que os cancelamentos de vendas explodiram quando a economia brasileira entrou em recessão durante o governo da ex-presidente Dilma Rousseff (PT). Na época, não havia nenhum percentual definido para esse tipo de situação, e as decisões judiciais geralmente obrigavam as construtoras a devolverem em torno de 80% a 90% do valor pago pelos consumidores até a entrega do imóvel.
Há cinco anos em vigor, a Lei 13.786/18 autoriz a incorporador a reter até 50% do valor pago pelo comprador, a título de multa contratual em caso de desistência. A regra vale para quando o empreendimento imobiliário está sob o regime de "patrimônio de afetação", isto é, quando o pagamento das parcelas não se mistura ao patrimônio da incorporadora e os valores são utilizados para a conclusão da obra.
"Imagina só você ficar privado de 50% do valor que você pagou? É muito dinheiro. Um percentual desse não se vê em nenhum outro segmento do mercado", avalia Quaresma.
Caso o contrato não esteja sob esse regime, o percentual de retenção pela incorporadora cai para até 25%.
O advogado Marcos Poliszezuk afirma que os tribunais têm aplicado a lei literalmente, entendendo que os percentuais de retenções previstos em contrato podem ser aplicados sem flexibilização, o que garante segurança jurídica e protege a coletividade dos consumidores que estão adimplentes com suas obrigações.
"Apesar de haver certa divergência na interpretação da lei por alguns tribunais, especialmente quanto à flexibilização da cláusula de retenção, é certo que o entendimento do STJ [Superior Tribunal de Justiça] ao analisar os casos concretos tem sinalizado positivamente sobre a validade do percentual previsto na legislação", pondera.
Desistir de um imóvel é o mesmo que perder dinheiro?
Como explicado pelos especialistas, é notório que o consumidor perderá até 50% de seu patrimônio investido, quando esta retenção pela incorporadora for realizada. Embora exista esse valor de retenção, o cálculo dependerá do índice de atualização das parcelas previstas em contratos, podendo ser o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice de Preços ao Consumidor (INPC).
A retenção prevista em contrato passa a ter como base o saldo das parcelas atualizadas. Basicamente, o cálculo fica da seguinte forma:
- O valor pago atualizado foi de R$ 100 mil (principal + correção monetária);
- O principal pago (valor das parcelas sem atualização) foi de R$ 80 mil;
- O adquirente terá direito à restituição de R$ 50 mil (50% sobre o valor atualizado);
- Assim, haverá perda final de R$ 30 mil.
Há brecha para negociação?
Marcos Poliszezuk argumenta que, pela aplicação literal da lei, não há negociação e sim o que ficou estabelecido em contrato. Todavia, havendo interesse das partes em renegociação de saldo devedor, elas poderão firmar instrumento de distrato nos termos negociados, mantendo ou não a retenção prevista na legislação.
"Não havendo composição entre as partes e persistindo a desistência pela compra do imóvel ou de inadimplência do consumidor, o contrato poderá ser rescindido, ocasião em que o incorporador poderá proceder com as retenções até os percentuais descritos acima", conclui.
