Vai alugar um imóvel? Cuidado com cláusulas abusivas
Por mais que você esteja empolgado por ter encontrado um apartamento de acordo com as suas especificações, é preciso ficar atento antes de assinar o contrato para evitar desperdício de tempo e de dinheiro
A advogada Juliana Fosaluza, especialista em Direito do Consumidor, explica que cabe ao locatário pagar as despesas de telefone, consumo de força, luz, gás, água e esgoto. "É muito comum, por exemplo, que o pagamento do IPTU fique a cargo dele, de acordo com o ajustado no contrato de locação. E não há ilegalidade nesse ponto", ressalta.
Quando se tratar de apartamento, também são de responsabilidade do locatário despesas como salários e encargos trabalhistas de funcionários, consumo de água, luz e esgoto, limpeza e conservação das áreas comuns, manutenção e conservação de equipamentos, como elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões de segurança, manutenção e conservação de equipamentos de lazer, tais como piscina, sala de ginástica, quadra poliesportiva, rateios de saldo devedor, reposição do fundo de reserva utilizado no custeio ou complementação de despesas, salvo se elas são referentes a um período anterior ao início da locação.
"Após a contratação, o locatário passa a ser responsável pela manutenção e conservação do imóvel. Mas tem caráter provisório e de execução continuada (as despesas precisam ser pagas periodicamente, renovam-se mês e mês e apenas durante o período da locação)", explica a advogada.
Por isso, a legislação prevê que o locatário deve, ao final do contrato, entregar o apartamento no mesmo estado em que o locou e a reparar danos provocados. Segundo a lei de locações, são de responsabilidade do dono do imóvel pagar eventuais taxas de administração imobiliária, impostos e taxas, e o prêmio de seguro complementar contra fogo.
Quando se tratar de apartamento, também cabem as despesas extraordinárias de condomínio que não se refiram a gastos rotineiros de manutenção, como reformas de melhorias ou que interessem à estrutura integral do imóvel, obras para repor as condições de habitabilidade do edifício, pintura da fachada e esquadrias externas, indenizações trabalhistas anteriores à locação, compra e instalação de equipamentos, decoração e paisagismo nas áreas comuns, fundo de reserva, a não ser que tenha sido gasto em despesas ordinárias, e durante o período de locação.
"Serão despesas do dono do imóvel aquelas que estiverem relacionadas à valorização do bem. É o que ocorre, por exemplo, nas hipóteses em que um condomínio delibera pela instalação de um gerador ou de um sistema de aquecimento para a piscina. São despesas que se perpetuam no tempo e, de uma forma geral, acabam agregando valor ao imóvel. Não seria justo, assim, atribuí-las ao locatário do bem", explica Juliana.
Cuidado com a cláusulas abusivas
Existem pontos que podem ser contestados pelo locatário no momento de assinatura do contrato que, muitas vezes, já vem “pronto” da assessoria imobiliária. É o que ocorre, por exemplo, quando ele prevê que o locatário abre mão do seu direito legal de retenção de parte do valor ajustado do aluguel para arcar com gastos realizados com melhorias necessárias no imóvel (consertos para manutenção), ainda que não autorizadas pelo proprietário. São aquelas benfeitorias que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore. Exemplos: reparos de um telhado, reparo na parede para evitar a infiltração de água ou a substituição de sistemas elétricos e hidráulico danificados.
A advogada esclarece também que é preciso ficar atento às cláusulas que definem que o locatário precisa entregar, ao final da locação, o imóvel da mesma forma que o locou. "A própria lei estabelece a ressalva de que devem ser aceitas as deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel. O locatário pode exigir a realização de um laudo de vistoria antes e depois de encerrada a locação", orienta Juliana.
Também merecem atenção as cláusulas de reajuste contratual. Deve constar o índice a ser utilizado como, por exemplo, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M). O contrato também não pode prever que caberão ao inquilino eventuais despesas por custos processuais, caso se tenha que recorrer à Justiça. O Poder Judiciário decidirá, na ocasião, quem teve responsabilidade pela demanda e determinará o pagamento dos custos.
