Enquanto os FIIs "caem" no Brasil, os REITs podem "decolar"
Nos últimos quatro meses, os fundos imobiliários (FIIs) no Brasil têm enfrentado quedas sucessivas, com uma desvalorização acumulada de mais de 10% no IFIX em 2024. Em contrapartida, os Real Estate Investment Trusts (REITs) nos Estados Unidos estão vivendo um cenário oposto, com um desempenho positivo. E o cenário de queda dos juros nos EUA pode ajudar na valorização do mercado imobiliário do país.
A expectativa do mercado é que o Fed - Banco Central dos EUA - promova uma redução de 0,25 ponto percentual na taxa básica, ajustando o intervalo de juros para 4,25% a 4,5%. Com juros mais baixos, o mercado imobiliário tende a se valorizar. É justamente aí que entra o investimento em REITs.
Alessandra Gontijo, sócia da Investo, observa que o mercado imobiliário é bastante sensível à taxa de juros, pois isso impacta os empréstimos e a economia em geral.
Com juros mais altos, contrair novas dívidas se torna mais caro e a economia tende a desacelerar, pois os investidores preferem produtos mais seguros. Em contrapartida, a tendência de queda nas taxas de juros torna o mercado imobiliário, incluindo os REITs, mais atrativo.
Os juros mais baixos diminuem o custo de financiamento, aumentando a capacidade das empresas de expandir suas operações e melhorar suas margens de lucro, o que torna os REITs uma opção interessante para investidores em busca de exposição ao setor imobiliário.
A especialista explica que os "FIIs dos EUA" são frequentemente comparados aos Fundos Imobiliários (FIIs) brasileiros, representando a versão americana dos mesmos.
Ambos investem no mercado imobiliário, mas a versão norte-americana apresenta um mercado maior e mais diversificado, com características de empresas do setor.
Gontijo ressalta que os REITs oferecem uma maior diversidade de possibilidades de investimento, enquanto os FIIs ainda têm uma concentração maior em setores como shoppings, galpões e lajes corporativas. Nos Estados Unidos, os investimentos abrangem opções variadas, que vão desde centros de dados até imóveis de comunicação.
Como investir em REITs?
Atualmente, várias corretoras oferecem serviços especializados para brasileiros, como a corretora Avenue. Com a diversidade de investimentos disponíveis, incluindo ações americanas (stocks), REITs e Exchange Traded Funds (ETFs), é possível realizar investimentos através de corretoras e bancos.
Os investidores podem optar por investir diretamente nos REITs ou pesquisar ETFs que incluem esses ativos em sua carteira.
Gontijo destaca que a tendência de queda da taxa de juros nos EUA é um incentivo para investir em REITs, incluindo por meio de ETFs, como o ALUG11, listado na B3, que replica o VNQ (Vanguard Real Estate), oferecendo exposição aos principais REITs dos Estados Unidos. Este ETF já conta com mais de 10 mil cotistas no Brasil.
Nos últimos seis meses, o ALUG11 apresentou um desempenho de 39,94%, em comparação a 32% do S&P 500 no mesmo período, além de uma valorização de 53,70% nos últimos 12 meses, evidenciando seu potencial de retorno em um cenário de cortes nas taxas de juros.
Outra opção na bolsa de valores é o URET11 da XP Asset, que replica o FTSE Nareit Equity REITS Index, e também teve um desempenho positivo, com retorno de 27%, segundo dados do Status Invest.
Também há opções na bolsa brasileira por meio dos BDRs (Brazilian Depositary Receipts), que são certificados que representam ações emitidas por empresas de outros países. Isso permite que investidores brasileiros acessem esses ativos sem a necessidade de operar diretamente no exterior.
De acordo com levantamento da Quantum, existem quase 40 BDRs de REITs listados na B3, com alguns apresentando retornos superiores aos ativos brasileiros. Por exemplo, o BDR da Iron Mountain Inc (I1RM34) teve retorno de 86,90% em 2024, enquanto o da Cousins Properties Inc (C2PR34) alcançou um retorno de 82,81%.
