Entenda como é possível amortizar até 80% da parcela no financiamento do imóvel

Quem deseja adquirir um imóvel no Brasil pode recorrer ao financiamento disponibilizado pelas instituições bancárias. No entanto, a depender do valor e condições do contratante, a quitação do montante pode levar mais de 30 anos e, quanto maior o tempo, mais juros se pagam ao final do contrato. 

Como forma de auxiliar nesse processo, a amortização de dívida tornou-se uma alternativa interessante para reduzir as parcelas mensais e acelerar a quitação do pagamento total do imóvel. De forma prática, a amortização consiste na redução da dívida através do pagamento parcial ou gradual acertado entre o contratante e a instituição bancária.

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De acordo com o especialista em finanças e planejador financeiro, Marlon Glaciano, o objetivo do mecanismo é 'antecipar o pagamento e reduzir os juros futuros'. "Sempre é uma ótima opção porque além de você quitar uma dívida ou parte dela, você deixa de pagar juros. Ainda mais de um financiamento que tem juros compostos, na média de 10 % a 12 % ao ano para contratos dos últimos três anos. Então, você acaba pagando de duas a três vezes o valor do bem que você está financiando, dependendo da taxa do contrato", pontua.

Tipos de amortização

Segundo a advogada e especialista em direito imobiliário, Fabiana Branco, é possível escolher a amortização no prazo ou no valor da prestação mensal.

Para escolher o melhor tipo de amortização, ela explica que deve ser considerada a situação em que o devedor se encontra no momento. Nesse caso, um critério importante diz respeito à quantia disposta pelo contratante, por exemplo, a existência de recursos próprios ou Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) suficiente para a aplicação.

"Se fosse olhar friamente só para números, a gente poderia dizer que a opção a prazo normalmente costuma ficar mais interessante. Ela normalmente tem uma diminuição mais significativa nos juros, né? Mas você não vê reflexo no seu bolso de imediato", aponta. 

"Você só vai sentir isso a longo prazo, né? Então, por exemplo, se aquele devedor está passando por alguma situação financeira delicada no momento, às vezes, para ele é mais interessante fazer a amortização da parcela para dar um respiro", acrescenta.

Assim como a advogada, Marlon Glaciano também alerta para a escolha do tipo de amortização. Em alguns casos, segundo ele, a redução do prazo pode ser a alternativa mais viável a longo prazo, considerando que a diminuição do valor da parcela não seja tão considerável.

"Se a pessoa tem capacidade financeira para manter a parcela, é muito mais interessante reduzir o tempo. Por exemplo, faltava 298 meses para quitar a dívida e, com a amortização, o prazo caiu para 150 meses. É mais saudável para o fluxo financeiro dele de médio e longo prazo ter uma dívida que ele vai quitar em menos tempo. Quando chegar na parcela de 150, ele já volta a ter um equilíbrio financeiro sem uma parcela incomodando o fluxo mensal", ressalta.

Vale destacar que os dois tipos de amortização podem ser feitos com o uso de recursos próprios e o FGTS, em alguns casos. Ainda conforme a especialista, o contratante deve analisar as condições do próprio banco.

Amortização de 80%

A amortização pode ser uma alternativa vantajosa caso o porcentual de redução seja mais elevado. Sendo assim, o valor da parcela ou prazo pode ser amortizado em até 80%. Contudo, a advogada pontua que a opção apenas é válida com o uso do FGTS e durante 12 meses.

"Então, eu vou dar um exemplo, imagina que a gente tem uma parcela no valor mensal de R$ 1.000, e eu tenho um FGTS de R$ 10 mil, e eu quero usar para fazer esse abatimento nas parcelas? Se eu pegar R$ 10 mil dividido por 12, que é o período mínimo que a lei me exige para poder utilizar o FGTS para abater esse valor da prestação, eu vou ter um valor de R$ 833, seria esse o valor que ficaria."

Ou seja, a especialista reitera que só é permitido o abatimento de 80% do valor da prestação. "A lei permite essa utilização para abater até 80%, ou ela até permite que seja num período menor se tiver menos parcelas do que 12 para quitação do contrato", detalha.

A partir disso, o pedido de amortização com o FGTS pode ser realizado mais de uma vez, respeitando o período de pelo menos 12 meses entre a última parcela que foi utilizado o benefício. "Você não consegue toda hora fazer a solicitação, tem que ter pelo menos um período de 12 meses sem utilizar o FGTS entre a última vez que você usou para próxima solicitação."

Cautela

Mesmo com os possíveis benefícios da amortização, a advogada alerta para os cuidados que devem ser adotados no momento da contratação do financiamento. Primeiro, o contratante precisa se atentar às taxas de juros que estão vinculadas, bem como o prazo do financiamento.

"É importante observar como se dá essa cobrança para ver se realmente faz sentido para aquela contratação, se é algo que você realmente vai conseguir arcar", recomenda.

Outra dica é avaliar possíveis cobranças adicionais presentes no contrato, como as taxas administrativas e os seguros, além de solicitar esclarecimentos ao banco em caso de dúvidas. A depender do caso, a advogada aponta que a contratação de um profissional jurídico especializado no assunto pode ser o mais adequado nesse momento.

Legislação

A advogada reforça que a atuação financeira desempenhada pelas instituições bancárias é regulamentada por lei e fiscalizada pelo Banco Central (BC), pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), ou outras instituições de controle do governo.

No âmbito da amortização, o Brasil dispõe de uma lei voltada especificamente para isso. Com algumas regras gerais, a Lei nº 8.692, de 28 de julho de 1993 define planos de reajustamento dos encargos mensais e dos saldos devedores nos contratos de financiamentos habitacionais no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.

Em contrapartida, mesmo com a legislação, as condições podem variar conforme o regimento das instituições financeiras, contrato e até mesmo perfil do contratante e do imóvel, entre outros.

Na amortização, os sistemas mais usados nos financiamentos são a tabela de Sistema de Amortização Constante (SAC) ou o Sistema de Amortização Francês, conhecido como tabela Price. A primeira é mais aplicada em financiamento de imóveis. Nesse modelo, as primeiras parcelas são maiores e vão reduzindo no decorrer dos anos. Isso porque os juros são calculados sobre o saldo devedor.

Já na tabela Price, o valor das parcelas é o mesmo, com a taxa de juros igual do começo ao final do contrato.