Financiamento de imóveis: entenda a diferença entre SAC e Price
Quando o consumidor decide financiar a compra de um imóvel, tem que optar por um sistema de amortização do empréstimo que vai pedir ao banco ou construtora. Eles definem a maneira como a dívida será paga ao longo do prazo de financiamento. Os mais comuns são a Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC). O Sistema de Amortização Crescente (Sacre), utilizado somente pela Caixa Econômica Federal, já não é mais oferecido com frequência. Em todos eles, o comprador paga juros em cima do saldo devedor total.
Pela Tabela Price, as parcelas são fixas. Neste sistema, a maior parte da primeira prestação é formada por juros. Ao longo do financiamento, o valor pago em juros cai e o em amortização sobe, mas o valor da parcela é sempre o mesmo.
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Já o SAC mantém o mesmo valor de amortização durante o financiamento, mas diminui o valor pago em juros, o que reduz o valor da prestação durante o contrato.
Por exemplo: ao financiar R$ 100 mil a 14% ao ano (1,16% ao mês), por 120 meses, pelo sistema Price, as prestações mensais seriam de R$ 1.552,86, o que faria o comprador desembolsar R$ 186.319 até o fim do financiamento. A primeira prestação seria composta por R$ 1.160 de juros (ou 1,16% de R$ 100 mil) e R$ 392,86 de pagamento da dívida. Já a segunda parcela seria formada pelos juros em cima do saldo devedor, ou seja, 1,16% de R$ 99.607 (R$ 1.155,4), além de R$ 397,4 da dívida.
Pelo SAC, a primeira parcela, nas mesmas condições descritas acima, seria de R$ 2 mil, composta por R$ 833 referentes à amortização e R$ 1.167 referentes a juros. No segundo mês, a amortização continuaria a mesma, mas os juros diminuiriam a R$ 1.150, resultado de 1,16% do saldo devedor menos os R$ 833 pagos no mês anterior (R$ 99.167). Esta segunda parcela já seria menor, de R$ 1.983. Com isso, o desembolso total seria de R$ 172.796 ao fim do contrato.
A diferença mais latente entre os dois sistemas é que pelo Price as primeiras parcelas são mais baixas comparadas às primeiras do SAC. Contudo, como as parcelas pelo SAC vão diminuindo, em determinado momento a parcela pelo SAC fica menor, ao ponto de o saldo final do financiamento por esta última modalidade ficar mais barato.
SAC é recomendado, mas nem sempre possível
Para o vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel José Ribeiro de Oliveira, a taxa mais vantajosa é aquela que se adequa melhor à renda do comprador. Isto, porque os bancos não costumam a emprestar um montante em que a parcela do empréstimo fique maior que 30% da renda familiar do cliente. Com isso, a Tabela Price, com parcelas menores no começo do sistema, acaba tornando-se a única alternativa para alguns.
"O crédito oferecido é de 25% do que você ganha, então quem recebe R$ 2,8 mil, por exemplo, consegue (ter acesso a) uma prestação menor no Price", diz.
No entanto, ele recomenda o uso do SAC que, apesar de exigir uma renda maior por ter uma parcela inicial mais alta, permite ao comprador economizar no pagamento total do financiamento - no exemplo acima, foram poupados R$ 13,5 mil.
Quanto mais o comprador amortizar o saldo devedor, mais "barata" a dívida fica no futuro. E quanto menor o prazo de financiamento, menor também o montante cobrado em juros, apesar da prestação mais elevada.
Em ambos os sitemas, o cliente tem a possibilidade de quitar o saldo devedor no meio do financiamento, evitando assim pagar os juros que incidiriam nas parcelas seguintes. Embora incomum e sujeito às condições do banco, um cliente também pode trocar de sistema durante o financiamento de um imóvel. Contudo, segundo Oliveira, será feito um novo contrato e estabelecidas novas taxas de juros.
"O cliente tem o direito de pedir ajuda, e não a obrigação de saber. Muitos não sabem que podem escolher a taxa de financiamento, mas se você chegar para o banco e pedir uma simulação, eles são obrigados a fazer", acrescenta.
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