Fundos imobiliários em tempos de alta de juros: ainda valem a pena?

O avanço dos juros está no centro das discussões do mercado brasileiro nas últimas semanas. Além da alta de 0,25 ponto percentual da taxa Selic na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), o Boletim Focus da última segunda-feira (23) também elevou a mediana das estimativas para o indicador neste ano. O cenário reflete em diversas classes de ativos, incluindo os fundos imobiliários (FIIs).

Em 2024, o Ifix, indicador de desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários da B3, acumula uma leve queda de 0,60%. Apesar do zero a zero, o número de investidores em FIIs segue crescendo mensalmente. Em julho deste ano, o número de pessoas que optaram por esses ativos chegou a 2.753.015 milhões, com uma variação de 1,5% na comparação mensal, conforme informou a B3.

Embora o número possa indicar a maturidade do mercado, as preocupações com a Selic na casa dos dois dígitos, em meio às perspectivas crescentes para alta dos juros, seguem no radar dos investidores. Afinal, é esperado que a classe de ativos reaja com maior volatilidade a um cenário de juros crescentes.

Como os juros impactam os fundos imobiliários?

Como boa parte das classes de ativos da bolsa brasileira, os fundos imobiliários também são impactados pela curva de juros. Com isso, uma das principais preocupações dos investidores está relacionada à migração de recursos para ativos de renda fixa atrelados à taxa Selic em um cenário de juros crescentes.

Por um lado, os juros elevados podem elevar o custo do crédito e impactar diretamente a demanda por imóveis comerciais e residenciais, refletindo nos fundos de tijolo, que são aqueles que investem em propriedades físicas. Por outro lado, há ainda os FIIs de papel, que investem em títulos do mercado imobiliário. Os rendimentos desses ativos costumam estar atrelados a índices como IPCA ou CDI, que estão diretamente conectados com a curva de juros.

De acordo com Marcos Baroni, analista CNPI e especialista em fundos imobiliários da Suno Research, apesar das movimentações naturais destes papéis em um cenário de juros voláteis, o mercado brasileiro já aprendeu a lidar com o cenário.

"O que a gente acabou infelizmente aprendendo no Brasil é trabalhar com esse cenário de juros altos […] O Baroni de hoje é muito mais preocupado com inflação do que com juros. No final das contas, o que realmente gera um potencial desarranjo monetário é inflação", explica o especialista.

Vale a pena investir em FIIs neste contexto?

Mesmo com o cenário de juros elevados, os FIIs continuam atraindo investidores. Para Baroni, o segredo está em manter uma carteira bem diversificada e focada em renda passiva. "Nada melhor do que uma carteira relativamente bem diversificada e com uma tese clara. Com essas dúvidas persistindo, para aquele que é formador de carteira pensando em renda passiva, a oportunidade é você seguir comprando fundos de tijolo perto de 10% ou 9,5% de yield e fundos de papel a 12% ou 13%", sugere ele.

Além disso, de acordo com o especialista da Suno Research, apesar do cenário desafiador, muitos fundos imobiliários têm conseguido se manter resilientes.

"Os fundos de logística e shopping centers tem um nível de alavancagem muito saudável, eles conseguiram ficar mais distantes dos passivos pós-fixados, que são mais sensíveis aos juros, e estão mais indexados ao IPCA. Então, acho que, salvo algumas exceções em fundos de lajes corporativas, a estrutura de capital dos fundos imobiliários hoje não me preocupa mais", afirma Baroni.

FIIs ou renda fixa?

Com a alta dos juros, muitos investidores ficam em dúvida entre alocar recursos em fundos imobiliários ou em papéis de renda fixa, como o Tesouro Direto. Segundo Baroni, apesar do atrativo dos ativos de renda fixa no contexto atual, os FIIs podem oferecer oportunidades interessantes.

"O IPCA+6%, IPCA+6,20%, e IPCA+6,30% lá do Tesouro Direto vai ser muito atrativo e vai dragar dinheiro dos fundos imobiliários, sim, mas a medida que você tem essa draga de dinheiro dos FIIs, quando você coloca na curva dos fundos imobiliários, isso já está mais perto da inflação+9% ou 10%," explica Baroni.

De modo geral, de acordo com o analista CNPI, os FIIs oferecem recursos interessantes para entregar rentabilidades acima da média para os investidores, mesmo em um contexto de juros elevados. Ao estruturar um portfólio diversificado e com papéis sólidos, o retorno de uma carteira de fundos imobiliários pode superar os ativos de renda fixa, especialmente no médio e longo prazo.

"Por mais que a gente drague dinheiro dos fundos imobiliários para a renda fixa, por meio do IPCA+6,30% do Tesouro Direto, a gente não pode desconsiderar que implicitamente uma carteira de FIIs hoje, com risco baixo e médio, vai estar te dando implicitamente, considerando um prazo médio, algo mais perto de IPCA+8% ou IPCA+8,5%", finaliza ele.