Imóveis econômicos adotam características de médio padrão

ESPECIAL PARA O ESTADÃO - Num raio de 20 quilômetros, três condomínios premiados - um na planta e dois prontos - ofertam mais de 2,3 mil apartamentos. Em sua maioria encaixados no segmento econômico, abaixo de R$ 350 mil, que é o teto de preço do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Traz lazer de clube, comodidades como sala de cinema e até shopping center na área do condomínio, além de localização junto aos eixos de transporte público. Um fica no centro de São Paulo; outro no Butantã, ao lado da USP (Universidade de São Paulo); e o terceiro em Osasco, na região metropolitana.

A Kazzas Incorporadora, do grupo Kallas, que ganhou o prêmio Habitação econômica com o Quaddra Butantã, entregou um conjunto de 1.200 apartamentos, com estúdios (de 24 m²), 2 dormitórios (34 m² a 44 m²) e valor geral de vendas (VGV) de R$376 milhões.

"É o nosso maior projeto", afirma a diretora de incorporação, Gil Vasconcelos. Lançado em março de 2020, no início da pandemia de covid-19, o condomínio ficou pronta em dezembro passado. "Entregamos as chaves para 1.200 famílias em março."

"Grande sucesso de vendas, inspira outros empreendedores a desenvolver produtos semelhantes", diz o voto da comissão julgadora. Para ela, o mercado imobiliário do Butantã ficou estagnado por 60 anos até a chegada do metrô e as mudanças do Plano Diretor.

A Kazzas, em parceria com a Focal, apostou no conceito de condomínio clube com tíquete de MCMV "e a oportunidade de morar numa localização fantástica, colada na USP, ao lado do metrô Butantã", explica a diretora.

"O diferencial é a localização na parte nobre do Butantã", enfatiza, descrevendo as características do seu produto como típicas de um médio padrão. Entre os itens de lazer e convivência oferecidos estão sala de cinema, coworking, biblioteca, academia, salões de festas, churrasqueiras, piscinas adulto e infantil, quadra esportiva e lavanderia.

No terreno, de 10 mil m², foram construídas quatro torres residenciais, com preço de lançamento de R$ 190 mil para o estúdio de 24 m² . "Vendemos por R$ 8 mil o m² quando cobravam acima de R$ 10 mil na região", lembra a diretora, apontando a valorização de 56%: "Na época, unidade de 44 m² saiu por R$ 350 mil. Hoje, é revendida por R$ 550 mil."

Shopping

Lançado em novembro de 2023, o residencial Mob Apartments terá duas torres com 770 estúdios, apartamentos de 1 e 2 dormitórios, 70% enquadrados no MCMV. Segundo o diretor comercial da Dubai, Ricardo Karabolad, o principal destaque é ter duas torres em cima de um shopping center. "Só encontramos isso em projetos de alto padrão", diz ele, prevendo que, em maio de 2027, "sejam entregues, juntos, os residenciais e o shopping, com 36 lojas e área total de 5,8 mil m².

Para a comissão de jurados, a incorporadora Dubai "identificou a oportunidade de realizar empreendimento em terreno de 5,9 mil m²". Em área de grande potencial comercial, próximo ao calçadão de lojas e à estação de trem da CPTM, segundo o júri, "não há dúvidas de que o residencial contribuirá para revitalização do centro de Osasco e sua transformação em região de moradia".

Serão construídas duas torres. Uma com 506 unidades, enquadradas no MCMV, e a outra com 264 apartamentos. Traz opções de plantas de 25 m² até 50 m². No lançamento, os preços ficaram entre R$ 9,5 mil e R$ 9,8 mil por m² . O mais barato saía por R$ 245 mil (unidade de 25 m²) e o mais caro, por R$ 480 mil (com 50 m²).

Na tabela de agosto, o valor subiu para R$ 11 mil/m². "Com atualização do INCC e a valorização do projeto", diz, indicando que 87% das unidades estão vendidas. "Tivemos participação de 15% de investidores."

No estoque de unidades disponíveis para venda, a metragem predominante é de 25 m². "A unidade de menor valor custa R$ 270 mi", diz Karabolad.

O edifício Home República, da Think Construtora, ganhou prêmio de Residencial na categoria Empreendimento. O júri destacou a origem de São Paulo no centro da cidade, "uma área levada à estagnação e decadência", considerando que até mesmo locais nobres como o entorno da Praça da República sofreram deterioração. E elogiou a construção do edifício de 352 apartamentos "voltados para habitação econômica", com estúdios de 21 a 26 m². Segundo a comissão julgadora do Master, "empreendimentos como o Think Home República, além de promover o acesso à moradia digna, requalificam o espaço urbano das áreas centrais da cidade e resgatam a esperança de que esta região volte a ter a pujança de outrora".

Para Marcelo Nudelman, CEO da Think, os destaques são as áreas comuns e arquitetura moderna do prédio. "Sem muro, com calçadas abertas e uma área linear", descreve. "É um projeto de estúdios que nasceu para integrar a arte urbana num pedaço do centro bem revitalizado."

Lançado em outubro de 2019, com preço médio de R$ 190 mil, "foi totalmente vendido em quatro meses", diz ele. A margem de lucro foi de 22% sobre o VGV de R$ 80 milhões.

O início das obras ocorreu em 2020 durante a pandemia e ficou pronto em outubro de 2022. Nudelman diz que hoje o preço é de R$ 350 mil. "Para quem revendeu, conseguiu quase 100%", declara. "75% dos estúdios foram vendidos para investidores."

Arte urbana e roteiro gastronômico no centro da cidade

O residencial da Think fica a três quarteirões da Praça da República. "Cercado por prédios icônicos", diz Marcelo Nudelman, CEO da construtora, referindo-se ao Edifício Itália, Copan e ao antigo Hilton. Representantes de um tempo de pujança do centro da cidade, que mergulhou em decadência desde os anos 1970, quando grandes empresas se mudaram para a Av. Paulista. Em seguida, para Av. Faria Lima e, depois, para Berrini e Marginal Pinheiros. Em seu voto, que premiou o Home República, o júri do Master defende a requalificação, apoiando "iniciativas como a da Think".

Entusiasta da revitalização, Nudelman destaca o roteiro gastronômico, com bares e restaurantes como Dona Onça e Casa do Porco, Sertó, Z Deli e Bento 43. "Temos calçadas revitalizadas, estabelecimentos gourmet e grande área cultural", diz ele, citando que, na fachada do seu prédio, tem um painel artístico, do projeto Aquário Urbano.

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