Leilão de imóveis Caixa vale a pena? Modalidade atrai quem busca por primeiro imóvel a investidores
Mesmo passando por um longo processo de desocupação do apartamento que arrematou, uma jovem de 23 anos não se arrepende do leilão
Relatos de compradores de imóveis em leilões da Caixa têm chamado atenção nas redes sociais. Mas, normalmente, mesmo que a história seja postiva, sempre surgem dúvidas e desconfianças de quem os assiste: E se o imóvel estiver ocupado, vale a pena? E se tiver dívidas atreladas a ele? Para entender melhor a modalidade, o Terra conversou com compradores e pessoas que fizeram dos leilões da Caixa uma oportunidade de negócio.
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Sem delongas, a resposta para todos os entrevistados é de que sim, vale a pena comprar um imóvel em leilões do tipo --até mesmo caso ele esteja ocupado. Foi o que aconteceu com Juliana* (nome fictício), de 23 anos, moradora de Jundiaí, em São Paulo.
Ela conta que já conhecia a modalidade porque seu pai havia comprado um imóvel dessa forma. Quando encontrou um apartamento com valor 30% abaixo do mercado, viu a oportunidade perfeita para adquirir seu primeiro imóvel. O arremate foi feito em outubro de 2022, mas Juliana só veio a entrar no apartamento cerca de um ano e meio depois.
"Foi bem demorado, porque essa pessoa alegou ter filhos pequenos e tudo mais, então leva um pouco mais de tempo conceder a emissão da posse. Veio a polícia junto aqui para fazer a solicitação da retirada dos moradores, então eu tive que arcar com frete, com um carreto para poder retirar as coisas da pessoa daqui", conta.
Apesar da situação incômoda, a jovem não se arrepende da compra. "É um pouco desafiador porque dá medo, eu que enfrentei essa questão de ter que abrir processo, ter que correr atrás de documentação, foi um pouco assustador, mas no final eu achei que valeu muito a pena", diz. Juliana acrescenta que conseguiu dar uma boa entrada e agora paga cerca de R$ 600 por mês de financiamento.
Leilão virou negócio
Pensando nesse suporte que muitos compradores precisam, surgiram empresas especializadas em leilões. É o caso da Smart Leilões, que se autodenomina como uma "escola de leilões". A ideia é ensinar a quem entrar nesse ramo a encontrar boas oportunidades e fazer bons negócios, pensando nos imóveis mais como investimento.
Dentro desse cenário, Pedro Gomide, sócio da Smart Leilões, foi criando um "ecossistema de leilões". Ou seja, além da empresa com cunho educacional, surgiram outras de suporte, a exemplo da SmartLink, uma imobiliária que vende os imóveis arrematados em leilões que foram reformados e estão prontos para o mercado.
"A gente vai sempre suprindo a dor dos arrematantes por meio de criação de novas empresas, novas tecnologias, novas áreas", conta Gomide.
Da mesma forma, o advogado Humberto Fernandes, especializado na área tributária, percebeu que havia espaço para oferecer consultoria e auditoria a interessados em comprar imóveis em leilão. Ele adentrou na área inicialmente em busca de um imóvel para si e, depois, transformou o interesse em negócio.
"Faço a consultoria desde a busca de oportunidades e leilões, porque alguns têm muita dificuldade de encontrar plataformas e opções. Faço análise jurídica dentro do perfil do meu cliente. Aí eu faço uma análise também da renda da pessoa, porque é possível também fazer a arrematação de imóvel com financiamento. Então, eu faço todo esse suporte inicial e também vou em busca do imóvel, a partir das condições que o cliente tem e a região que ele acaba indicando", explica.
Custos que podem estar atrelados ao imóvel em leilão
Pelos relatos acima é possível perceber que comprar um imóvel em leilão não é tão simples quanto dar um lance e apertar enter. Alguns custos e imprevistos podem surgir. Veja abaixo os contras da compra em leilão e as soluções dadas pelos entrevistados:
- Os imóveis em leilão não podem ser visitados, então não é possível saber em que estado ele estará, precisando ou não de reforma.
Uma dica que Fernandes dá é buscar por apartamentos à venda no mesmo prédio que o imóvel do leilão --ou na mesma rua, quando se tratar de uma casa. Mas, no caso de apartamentos, é mais fácil ter noção da planta e se o preço no leilão é mesmo atrativo.
- Pode ser que o imóvel esteja ocupado, como no caso de Juliana. Nessa situação, o novo proprietário precisa arcar com os custos de advogado e lidar com a burocracia para retirar a pessoa do imóvel.
Tanto Fernandes quanto Gomide não veem a questão da ocupação como um grande problema. "O imóvel, a partir de então, é seu. Você é o proprietário. Quem tá ocupando está irregularmente. Na maioria das vezes, eles vão conseguir desocupar amigavelmente, sabendo fazer uma boa abordagem, sabendo tratar de forma correta aquela pessoa que perdeu o imóvel", afirma.
Eles estimam de três a quatro meses como tempo para se ter a emissão da posse e conseguir desocupar o imóvel.
- O imóvel pode ter dívidas que podem ser repassadas ao comprador.
O advogado Humberto Fernandes alerta para a importância de ler bem o edital do leilão. "Imagina, você arrematou um imóvel de R$ 200 mil, pagou R$ 130 mil. E aí você vai descobrir: 'Nossa, mas tem mais uma dívida de R$ 10 mil de condomínio, mais R$ 3 mil de IPTU e essa dívida é minha, eu não sabia que era minha'", exemplifica.
Há casos, porém, em que não existe esse repasse de dívidas. Por isso, Fernandes aconselha que o interessado faça a procura já com auxílio de consultores para não ter surpresas depois.
Quanto vale a pena pagar em um imóvel em leilão?
Comprar imóveis em leilão, reformar e depois revender se tornou um modelo de negócio. Isso significa que há margem para um bom lucro. Pedro Gomide estima que se o imóvel estiver cerca de 35% mais barato que o valor de mercado, vale a pena. Isso porque ainda é preciso inserir no cálculo os possíveis custos citados acima e deixar uma margem para lucro.
Além desses custos mais relacionados a imprevistos, há os obrigatórios, como o do leiloeiro, do cartório e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
*A entrevistada preferiu não se identificar, pois a desocupação do imóvel ainda está em processo judicial.
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