Especialistas dão dicas de como alugar imóvel comercial
Localização, infraestrutura, facilidade de acesso, visibilidade e vocação comercial são fatores que devem ser levados em conta
Se escolher um imóvel residencial já é um processo complexo e trabalhoso, imagine o trabalho que dá escolher o lugar para instalar uma empresa. Além dos cuidados normais na procura de qualquer imóvel, a busca por um endereço para o seu negócio demanda uma série de outras preocupações. Confira a seguir algumas dicas de especialistas que podem tornar a procura mais tranquila.
“O primeiro passo é saber qual é sua necessidade operacional e buscar somente aqueles imóveis que atendem a necessidade da empresa”, aconselha Maria Inês Dolci, coordenadora institucional da associação de consumidores Proteste. De nada adianta oferecer o produto certo, com preço competitivo e uma estratégia de promoção correta se o lugar for inadequado para seu negócio. Por isso, Maria Inês é enfática: “É preciso pesquisar”.
Alguns critérios de seleção são os mesmo que se aplicam a um imóvel residencial: é preciso levar em conta a localização, as características da vizinhança, se o local é atendido por serviços, como os de água, luz, esgoto e telefone. Outras preocupações são específicas para imóveis comerciais: deve-se avaliar a capacidade do local de alojar seu negócio, se o acesso é fácil, se tem estacionamento para veículos, se conta com área para carga e descarga de mercadorias e se é bem atendido por transporte coletivo.
O Sebrae-SP propõe uma fórmula simples para avaliar um local: levar em conta os 4Ps – ponto (localização), preço, produto e promoção – expressão originária do mundo do marketing. Além de analisar esses quesitos, Maria Inês Maria Inês acrescenta que é importante olhar vários imóveis na região escolhida e visitá-los em horários diferentes (manhã, tarde e noite) para saber como é o local que pretende alugar.
Se o imóvel for abrigar um estabelecimento comercial, é preciso levar em considerações alguns fatores adicionais. O Sebrae-SP lembra que é preciso analisar se o produto ou serviço que será comercializado é compatível com o poder aquisitivo da população que vive ou trabalha na região, se o ponto tem boa visibilidade, se a região é movimentada e o que há no entorno do imóvel: há empresas de outros ramos que complementam o seu mix de produto? Existem empresas de outros nichos que atraem o mesmo tipo de público que sua empresa? Como é a concorrência ao redor? Se o ponto estiver dentro de um centro comercial, leve em conta o valor do aluguel somando a quantia destinada ao condomínio, fundo de propaganda, luvas (taxa de ponto), etc.
Batendo o martelo
Depois de pesquisar muito e identificar os imóveis que melhor atendem às suas necessidades, é o momento de responder algumas perguntas para decidir qual é a melhor opção: o imóvel tem o tamanho adequado? O valor do aluguel é compatível com o valor cobrado? Possui as instalações que sua empresa precisa? Necessita de reforma? Tem estacionamento? E, finalmente, quais são os pontos fortes e fracos do local?
É importante sempre calcular os custos. Se o valor do aluguel pesar muito sobre os custos da empresa é melhor procurar um lugar mais acessível. “Verifique o custo-benefício, se os gastos serão cobertos e se o local vai dar o lucro que se deseja”, aconselha Maria Inês. Para facilitar a tarefa de comparar os imóveis visitados, o Sebrae-SP recomenda montar uma planilha e anotar como cada um se sai nos seguintes quesitos: acesso, avaliação do mercado, avaliação da população ao redor, avaliação do imóvel, avaliação da concorrência.
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Assinando o contrato
Escolhido o imóvel, é o momento de verificar se a documentação está em ordem. “Em regra, o locatário deve solicitar a documentação básica, que é o registro do imóvel em nome do locador, a matrícula do imóvel, e se a destinação do uso do imóvel está autorizada pela prefeitura”, explica Fernando Maximiano, advogado e integrante da vice-presidência de gestão patrimonial e locação do Secovi-SP. Além disso, é importante verificar se o imóvel está legalizado e regularizado nos órgãos públicos federais, estaduais e municipais.
“Não assine o contrato de imediato. Veja se o IPTU está pago e verifique se não tem nenhuma cobrança relacionada ao imóvel ou alguma demanda judicial”, orienta Maria Inês. Também é primordial verificar se a planta do imóvel está aprovada pela Prefeitura e regularizada. Peça o Habite-se e verifique a lei do zoneamento. “Se possível, consulte um advogado especializado em direito imobiliário para verificar o contrato”, acrescenta Maximiano.
Ainda é interessante avaliar qual é a duração ideal do contrato. Quem ainda quer testar o negócio ou a região deve evitar contratos longos demais, aconselha Maria. Mas quem está seguro com a escolha do ponto comercial deve buscar assinar contratos de, no mínimo cinco anos, orienta Maximiano.
O empresário tem de assinar um contrato que permita a possibilidade de renovação. Ao firmar um contrato de cinco anos, o empreendedor fica protegido em relação ao fundo de comércio – o ponto comercial é só uma parte dele, pois o nome, o estoque, a clientela, etc, fazem parte desse fundo do comércio. Para evitar futuros problemas, assine o contrato com cláusula de vigência em um cartório de registro de imóveis. Assim, se o dono do imóvel vendê-lo, o novo proprietário não poderá rescincidir o contrato.
Se o imóvel precisar de reforma, aproveite para negociar o preço. “Solicite descontos pensando no gasto inicial”, sugere Maria Inês. Maximiniano recomenda que o empresário tente negociar um período de carência relacionado ao valor da reforma ou um desconto no aluguel. O representante do Secovi-SP lembra, ainda, que é possível negociar uma indenização no final do contrato para obras realizadas que promovam melhorias permanentes no imóvel.
