Quanto custa comprar ou alugar imóvel no litoral de São Paulo? Veja onde é mais caro e mais barato
Mongaguá, Peruíbe e Itanhaém estão entre as cidades com preços de imóveis mais acessíveis; veja mapa interativo
Quem pensa em comprar um imóvel no litoral de São Paulo se engana ao achar que São Sebastião ou Ilhabela têm os preços mais altos por metro quadrado (m²). É a cidade de Bertioga que lidera o ranking, elaborado pela DataZap a pedido do Estadão. O preço do m² no município do litoral norte é de R$15.615,54 para a compra e de R$ 78,33 para locação.
O valor do m² em Bertioga é quase o dobro da média geral do País na análise mensal da Fipezap do mês de setembro, que era de R$8.622. Além disso, o valor chega próximo ao patamar do observado em bairros nobres de São Paulo, como Itaim Bibi, que tem o m² a R$16.802, ou Pinheiros, a R$16.235.
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Em anúncios no site Zap Imóveis, há lançamentos de casas de 400 m² a R$5,5 milhões ou de 450 m² a R$6,5 milhões. Os imóveis têm quatro ou mais quartos, banheiros e vagas de garagem. A região mais nobre da cidade é a Riviera de São Lourenço.
São Sebastião, um point da classe média paulista que também tem áreas de alta renda, como Baleia e Cambuí, aparece em segundo lugar no ranking, com o preço do m² a R$10.376,58. A terceira colocada é Ilhabela, com preço de R$8.614,76.
"Essas cidades de destaque têm como característica a presença de um "alto padrão", possivelmente com uma oferta de imóveis que influencia significativamente a dinâmica local. Por exemplo, os preços em Ilhabela são impactados pelo fato de a cidade ser um conjunto de ilhas, o que naturalmente limita a oferta de imóveis. Já São Sebastião é influenciada pela região de Maresias, e Bertioga se destaca pela presença da Riviera de São Lourenço (bairro 100% planejado)", afirma Larissa Gonçalves, economista do DataZap. " Em acréscimo, observamos que a renda média domiciliar na Riviera de São Lourenço é de R$ 20.672,20, superior à de Maresias, que é de R$ 10.418,42, o que pode impactar na primeira colocação do ranking ocupada por Bertioga, e demonstra como fatores específicos de cada localidade desempenham um papel crucial na dinâmica de preços do mercado imobiliário de uma cidade."
No litoral sul, Santos lidera o ranking de preços, com valor de R$ 6.132,83 por m², seguida pelo Guarujá, com R$ 5.490,61. Na lanterna do levantamento estão Peruíbe, com preço de R$ 3.696,58, e Mongaguá, a R$ 3.676,58.
A compra de imóvel com finalidade de locação (fixa, não apenas em temporada) nos municípios analisados pode gerar rentabilidade entre 0,48% e 0,67% ao mês sobre o valor investido por m².
Crescimento durante a pandemia
O diretor-executivo da Lopes Conceito, Ronaldo Roldão, afirma que o mercado imobiliário do litoral paulista cresceu durante a pandemia por causa da adoção do home office em algumas empresas, da busca por mais qualidade de vida e do custo de vida mais acessível do que o da capital. Porém, cada município teve peculiaridades diferentes que elevaram os preços dos imóveis.
"Bertioga subiu pela transformação na Riviera de São Lourenço. Eram 5 mil moradores antes da pandemia, hoje são 25 mil. Tem empreendimento sendo lançado com preço de R$ 30 mil por m². Quando o lançamento sobe de preço, o usado também sobe. São Sebastião teve uma falta de empreendimentos de alto padrão, o que elevou os preços na cidade. Santos tem lançamentos com o m² a preços de 12 mil ou mais", diz.
Roldão acredita que a localização é um fator determinante para os preços dos imóveis no litoral paulista, como Santos, que tem tempo de deslocamento de carro parecido com um trajeto da Zona Norte à Zona Sul de São Paulo. "Mongaguá, Peruíbe e Itanhaém, mesmo oferecendo qualidade de vida superior a outras do ranking, são cidades que pecam pela distância da capital, do ABC e do interior. Além disso, a economia não é tão pulsante quanto nos demais municípios", afirma o especialista.
Moradia ou investimento
A casa na praia tem se tornado a principal residência de milhares de paulistanos, além de serem casas de veraneio ou mesmo investimentos imobiliários para ganhar com locação. Por exemplo, a região da Baixada Santista cresceu 8,5% de 2010 para 2022, chegando a 1.805.451 habitantes, segundo dados do Censo Demográfico 20222 do Instituto de Geografia e Estatística (IBGE). Já Caraguatatuba, cidade com mais habitantes no litoral norte, cresceu 34% no número de moradores, indo a 134.875.
Carlos Castro, planejador financeiro pela Planejar (Associação Brasileira do Planejamento Financeiro), acredita que a compra de um imóvel no litoral com finalidade de moradia é atualmente recomendada para quem tem dinheiro para comprar à vista.
"Para financiar, o ideal é esperar um pouco pela queda dos juros, que devem chegar a menos de dois dígitos em dois ou três anos. Enquanto isso, é importante guardar dinheiro para dar uma boa entrada e diminuir a parcela, que deve comprometer cerca de 30% da renda mensal", diz Castro.
Já para o analista de fundos imobiliários na Empiricus Research, Caio Nabuco de Araujo, é preciso cuidado ao integrar um imóvel a uma estratégia de investimento financeiro, devido aos custos de manutenção que podem surgir.
"Esse tipo de investimento não envolve apenas motivos financeiros. Muitas vezes, é uma aquisição voltada ao lazer da família. Quem já tem conforto financeiro pode fazer isso, sempre selecionando uma boa localização para a sua estratégia de investimentos. Mas é importante lembrar que, eventualmente, um imóvel pode trazer prejuízos", afirma.
