Taxação de estrangeiros vai resolver crise de moradia da Espanha?
Em meio à alta nos preços, premiê defende imposto de 100% sobre imóveis comprados por cidadãos não residentes de fora da UE. Como o plano se compara a outros países onde faltam moradias a preços acessíveis?O mercado imobiliário espanhol está está passando por um grande boom. Nos primeiros nove meses de 2024, os preços dos imóveis aumentaram em uma média de 9%, de acordo com o Índice de Preços de Imóveis da agência nacional de estatísticas INE.
Os preços médios duplicaram na última década, marcando uma recuperação muito bem-vinda após o colapso bancário e imobiliário durante a crise financeira de 2008/2009. Essa queda foi alimentada por anos de construção excessiva e especulação imobiliária, o que acabou forçando a Espanha a buscar um resgate de 100 bilhões de euros (R$ 625 bilhões) da União Europeia para estabilizar seu setor bancário.
O atual aumento nos preços dos imóveis residenciais e dos aluguéis reacendeu as preocupações com o custo da moradia. Um relatório de julho passado da plataforma imobiliária Idealista revelou que os aluguéis em Madri e Barcelona aumentaram 25% e 33%, respectivamente, nos últimos cinco anos.
A questão entrou no debate político, provocando agitação pública e protestos em massa nas principais cidades da Espanha.
Em resposta, o primeiro-ministro Pedro Sanchez propôs uma medida controversa: um imposto de 100% sobre a compra de imóveis por cidadãos de fora da UE sem residência na Espanha. Sanchez argumenta que essa política reduziria a especulação no mercado imobiliário.
Onde estão os especuladores?
No entanto, críticos se perguntam se a medida resolverá de fato o problema da falta de moradias na Espanha ou as tornará mais acessíveis aos moradores locais, já que os especuladores representam uma pequena proporção dos compradores.
Mark Stücklin, que dirige o site Spanish Property Insight, diz à DW que "não há especuladores no mercado imobiliário espanhol". Citando os altos custos de transação, a burocracia e outros obstáculos que os compradores de imóveis enfrentam, Stücklin sustenta que "não é possível ganhar dinheiro com imóveis na Espanha - não vale a pena".
Os custos de transação são normalmente de 10% a 15% do preço de compra, enquanto os lucros com a venda são taxados em até 24%. A Espanha também é famosa por atrasos nos registros de planejamento, com muitas propriedades não registradas e alguns proprietários fazendo modificações ilegais em suas casas - problemas que geram disputas legais complexas que podem se arrastar por anos.
Compradores estrangeiros ajudaram a elevar os preços
Embora os especuladores possam não ser muitos, a demanda de estrangeiros por imóveis na Espanha cresceu acentuadamente desde a pandemia da covid-19, aponta um relatório do terceiro maior credor da Espanha, o CaixaBank.
Quase um quinto das casas vendidas nos 12 meses que antecederam o final do terceiro trimestre de 2024 foram compradas por estrangeiros - um total de 125.857 propriedades, segundo o relatório, baseado em dados do Ministério da Habitação e da Agenda Urbana (MIVAU).
"Não há dúvida de que a demanda estrangeira é um pilar fundamental para explicar a força da demanda habitacional", disse a economista-chefe do CaixaBank, Judit Montoriol Garriga. "Grande parte dessa demanda vem de estrangeiros que residem na Espanha - um grupo que tem aumentado nos últimos anos com o influxo de imigrantes em nosso país."
Montoriol Garriga observou que os estrangeiros não residentes - liderados por cidadãos britânicos, alemães, holandeses, belgas e franceses - tendem a comprar casas de férias em áreas turísticas ao longo da costa mediterrânea e nas ilhas Canárias ou Baleares. Por outro lado, os estrangeiros residentes adquirem imóveis sobretudo em áreas urbanas.
Cidades litorâneas como Valência e Alicante, juntamente com as capitais Madri e Barcelona, têm populações em rápido crescimento e disponibilidade limitada de imóveis, de modo que seu estoque de moradias está "sob muita pressão", observou Stücklin. Ele acrescentou que os controles de aluguel, introduzidos em Barcelona em março passado, ajudaram a "estabilizar os preços, mas a oferta entrou em colapso".
Alugar para turistas reduz oferta para locais
Os aluguéis também foram impulsionados por contratos de curto prazo, por meio de plataformas de aluguel de temporada como o Airbnb, oferecidos principalmente a turistas - um recorde de 94 milhões deles passaram férias na Espanha no ano passado.
Várias regiões têm restringido os aluguéis de curto prazo. A ilha de Mallorca, por exemplo, ameaçou multar em 80 mil euros (R$ 500 mil) qualquer pessoa que alugue ilegalmente uma propriedade para fins turísticos.
Embora Sanchez aposte na tributação de especuladores de fora da UE, seu plano não impedirá que cidadãos e empresas da UE continuem a comprar imóveis na Espanha.
O Partido Popular (PP), conservador e de oposição, quer aliviar a carga tributária sobre as vendas de imóveis e ajudar os compradores com menos de 40 anos a se beneficiarem de hipotecas de 100%. O partido disse recentemente que também liberaria terrenos para novas moradias populares em áreas com maior demanda.
Como outros países afastam compradores estrangeiros
Até o momento, acredita-se que o Sri Lanka seja o único país do mundo a ter introduzido um imposto de 100% sobre a propriedade de imóveis estrangeiros. O imposto efetivamente matou o interesse estrangeiro na ilha do Oceano Índico e foi revogado há uma década.
Outros países impuseram medidas menos punitivas. Singapura, por exemplo, cobra dos compradores estrangeiros um imposto adicional de 15%, que foi aumentado para 60% para alguns tipos de propriedade no ano passado. Atualmente, esse é o imposto mais alto sobre propriedade estrangeira no mundo.
Hong Kong impôs um imposto de selo extra de 15% sobre compradores estrangeiros, enquanto o Canadá proibiu temporariamente estrangeiros não residentes de comprar imóveis residenciais, em meio a um mercado superaquecido.
A Suíça tem cotas anuais sobre o número de casas que podem ser vendidas a estrangeiros não residentes. Na Dinamarca, os estrangeiros precisam de aprovação do governo antes de adquirir um imóvel - algo que geralmente é concedido apenas para residências primárias ou propriedades para fins comerciais.
"Os dias de ganhar dinheiro rápido com a compra especulativa de imóveis acabaram por causa das regulamentações e restrições em vigor em muitos desses mercados", disse à DW Kate Everett-Allen, chefe de pesquisa residencial europeia da Knight Frank, consultoria imobiliária sediada em Londres.
É provável que proprietários estrangeiros de imóveis sejam alvo de outros países no futuro, devido ao fato de muitos governos enfrentarem altas dívidas públicas. "Os governos estão tentando andar na corda bamba para atrair investimentos, manter o crescimento econômico e, ao mesmo tempo, garantir que as moradias não fiquem fora do alcance de suas populações locais", disse Everett-Allen.
O lado positivo, acrescentou ela, é que essas medidas significam que muitos países estão "menos propensos aos ciclos de expansão e recessão que eram evidentes antes da crise financeira".
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