Centro de SP: Entenda o projeto que quer atrair 200 mil novos moradores para a região

A Câmara Municipal de São Paulo aprovou na noite de quarta-feira, 24, um projeto de lei com novas regras e intervenções urbanísticas para o centro da capital paulista. O Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Setor Central prevê a criação de corredores verdes e de incentivos diversos para o mercado imobiliário, o restauro de bens tombados e a construção de edifícios para famílias de baixa renda.

Um dos principais objetivos é ampliar a população da região central em 200 mil pessoas, com aposta no aumento de 3,6 milhões de m² em área construída. Os novos parâmetros estarão em vigor por até 10 anos, a contar da primeira licença emitida dentro da nova lei, que ainda precisa da sanção da gestão Ricardo Nunes (MDB). A mudança é voltada sobretudo a novas edificações e reformas com demolição ou ampliação em ao menos 50% da área construída original.

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A área do projeto

O PIU abrange mais de 2 mil hectares em distritos como Bom Retiro, Sé, República, Belém, Pari e Brás e substituirá a Operação Urbana Centro, criada há mais de 25 anos. Também contempla intervenções de responsabilidade da Prefeitura, cuja implementação das obras prioritárias será decidida anualmente pelo conselho gestor do PIU, formado por representantes do Município e da sociedade civil.

Sem taxa para construir

A aprovação foi de um substitutivo apresentado pela liderança do governo. Uma das principais mudanças em relação ao texto original (de 2020, da gestão Bruno Covas, do PSDB) foi a desistência em começar a cobrança de outorga onerosa (taxa para construir acima do limite básico cobrada em grande parte da cidade) no setor histórico do PIU, mantendo isenção semelhante à que ocorre hoje, pela operação urbana. Essa era uma reivindicação do setor imobiliário.

A Prefeitura de São Paulo afirmou, por meio de nota, que a outorga onerosa será igual a zero durante cinco anos em República, Sé e região da Cracolândia.

O governo estima que o PIU pode arrecadar cerca de R$ 700 milhões, mas parte dos vereadores contrários acredita que a isenção de outorga em parte do centro impede arrecadação desse porte. Segundo o projeto, o montante será dividido para moradia popular (40%), recuperar equipamentos públicos (20%), restaurar bens tombados (5%) e infraestrutura (35%).

Caminhos verdes

O plano também prevê intervenções que busquem reverter a baixa arborização do centro, com "caminhos verdes" nas calçadas de 54 vias, incluindo algumas das mais movimentadas, como as Ruas José Paulino, Santa Ifigênia, Washington Luís e 25 de Março e as Avenidas Rangel Pestana e Celso Garcia, dentre outras.

Mais 39 trechos passarão por uma "requalificação" verde, cujos detalhes não foram definidos oficialmente. Em 2019, o Estadão contou que um dos critérios era selecionar calçadas com largura suficiente para a implantação e com grande circulação de pedestres.

Outra regra diz que os novos empreendimentos plantem uma árvore em ao menos metade da área permeável do terreno, com ao menos um exemplar a cada 25 m² de área permeável. No setor centro histórico (majoritariamente Sé e República), edifícios estão dispensados de oferecer vagas de garagem.

Ciclopassarelas e ciclovias

O projeto contempla ainda a criação de nove ciclopassarelas, a maioria sobre os Rios Tietê e Tamanduateí. Também foram listadas novas ciclovias em oito locais, incluindo as Avenidas Bom Jardim e Presidente Castelo Branco. Por outro lado, estão previstas 24 novas vias, além do alargamento de 23 existentes, como as Avenidas Presidente Castelo Branco e Bom Jardim.

Coworking, restaurante e garagem de bondes

Há, ainda, a listagem de tipos de equipamentos públicos que devem ser criados, como coworking, ecoponto, banheiros, restaurante comunitário, centro temporário de acolhimento e outros. Ao menos dois serão instalados em dois imóveis históricos do período da industrialização de São Paulo: a centenária fábrica da Orion e a antiga garagem de bondes da Light, ambas no Brás.

Do início do século 20, ambas são tombadas, estão subutilizadas e precisam de restauro e obras de conversão para o novo uso. A garagem fica na Av. Celso Garcia e é de responsabilidade da SPTrans. Já a fábrica fica na Rua Behring e também deverá ser adquirida pelo Município.

Parte dos benefícios poderá ser somada. Nos empreendimentos com habitação social, por exemplo, 20% da área não precisará ser computada se for destinada a uso não residencial, reduzindo o custo da obra. Ao todo, até 59% do tamanho do empreendimento poderá ser área não computável, salvo alguns casos específicos.

Área do Canindé terá projeto estratégico

O PL também delimita áreas que receberão projetos especiais (implantados pelo Município) para o Minhocão, o Parque D. Pedro II e o Largo da Concórdia e estratégicos (com a possibilidade de realização via Parceria Público-Privada) para o entorno do Estádio do Canindé, da sede do Detran-SP, na Marginal do Tietê, e outros locais.

No caso do Canindé, o texto indica a permuta de terrenos públicos por imóveis particulares na mesma região, "com objetivo de promover a regularização fundiária do Estádio" e "tratativas de renegociação de eventuais débitos tributários relativos aos imóveis envolvidos no projeto".

Outra exigência é implementar programas de atendimento habitacional, com a elaboração de censo de cortiços, aquisição de imóveis ou terrenos para subsídio à produção habitacional de interesse social, e ações de preservação do patrimônio histórico, ambiental e cultural, como a criação de subsídio à restauração e à readequação de edificações.

Mais apartamentos

O PIU dividiu parte da região com diferentes objetivos. Nas "áreas de qualificação", a ideia é manter o padrão construtivo e de uso atual, enquanto as "áreas de transformação", voltadas a um aumento no número de apartamentos e de moradores e "sujeitas a alto grau de renovação imobiliária". Há ainda "eixos estratégicos", de vias de articulação e atração de pessoas, para incremento de comércio e serviços.

Para empreendimentos em lotes com mais de 5 mil m², é obrigatório ter um espaço livre para uso ou fruição pública em ao menos 20% do terreno (como a possibilidade de atravessar de uma rua a rua) e de comércio ou serviço (a "fachada ativa" em ao menos 25% da largura do terreno). Naqueles de mais de 10 mil m², também será exigido o uso misto (residencial e não residencial, sendo que o segundo pode ser hotelaria, escritório e outros). A ideia é evitar a formação de grandes quarteirões isolados no fluxo de pedestres.