Empréstimo pessoal home equity é alternativa para empreendedores atrás de capital de giro e famílias endividadas, diz especialista
A Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor, realizada pela Confederação Nacional do Comércio (CNC), aponta mais de 2,028 milhões de famílias brasileiras endividadas. A entidade informa que diante do quadro de desemprego elevado (mais de 14 milhões de brasileiros; Pnad Contínua) é inevitável à deterioração das variáveis relacionadas à inadimplência.
Na outra ponta da economia registra-se o aumento do número de trabalhadores por conta própria - autônomos, microempreendedores e profissionais liberais, que totalizam em números absolutos mais de 22 milhões de brasileiros (Pnad contínua, maio de 2017).
Os endividados, os empreendedores e empresários enfrentam desafios sucessivos para manter as contas em dia nesse momento delicado da economia brasileira. Diante das dificuldades financeiras, os brasileiros recorrem às linhas de crédito pessoal, que estão entre as taxas mais altas do mundo: cartão de crédito (taxa de juros de 345% ao ano) e o cheque especial (juros atingiram 301,45% ao ano, pesquisa divulgada em maio), de acordo com a Associação Nacional de Executivos Financeiros.
Como alternativa àquelas duas linhas de crédito pessoais impagáveis, os bancos disponibilizam um financiamento pessoal pouco conhecido: financiamento do imóvel, no jargão dos bancos "home equity", crédito que coloca imóvel quitado como garantia, com a atrativa taxa estimada em 14% ao ano, mais variação de índice de inflação ou CDI (Sicredi Noroeste de São Paulo, com sede em São Jose do Rio Preto-SP), média de 1,10% ao mês, mais a correção CDI, que não ultrapassa 2% ao mês.
A diretora executiva do Sicredi Noroeste de São Paulo, Cássia Capriolli, explica que a linha home equity refere-se ao crédito com garantia de imóvel. "O tomador contrata essa linha para equalização de seu fluxo de caixa, transformando suas dívidas de curto prazo e taxas altas, em dívidas de longo prazo e juros menores, além da possibilidade de utilizar a linha para investimentos em seus negócios", diz.
Segundo Cássia Capriolli, houve aumento da demanda por essa linha de crédito nesse semestre, no comparativo com primeiro semestre de 2016. Sobre o perfil do tomador desse empréstimo estão os profissionais liberais, empresários e grandes empresas. Nessa modalidade de empréstimo o banco libera de 50 a 60% do valor da avaliação técnica do imóvel
(imobiliária).
O perito avaliador de imóveis, Evandro Correia Silva, comenta que o refinanciamento de imóveis (residencial ou comercial) tem se popularizado no interior de São Paulo. "Em 2017, aumentou a quantidade de empresários contratando parecer de avaliação técnica (imobiliária), com o intuito de assegurar a valorização do imóvel nas transações com as instituições financeiras", diz ele.
Se as taxas são bastante atrativas, o risco para o tomador, óbvio, é a perda do imóvel. Nessa modalidade de empréstimo é realizada a alienação fiduciária do imóvel que durante o período do contrato de crédito fica vinculada ao Banco (passa a ser 50% do banco). O Banco Central informa que esses casos são minoria por conta dos devedores antes dessa etapa optarem pela venda do imóvel para quitar a dívida.
Números de home equity
O indicativo do volume de avaliações imobiliárias contratadas pela Caixa Econômica Federal (CEF) sinaliza que em 2012 foram realizadas 750 mil avaliações imobiliárias, média de três avaliações por dia.
A estimativa é a de que o home equity responda por 3% das operações bancárias.
Importância da avaliação imobiliária
Uma etapa relevante da negociação com a instituição bancária é a avaliação do imóvel que será dado em garantia. A decisão de quanto o banco liberará de crédito será definida com base na avaliação técnica (imobiliária). Essa análise, exigida pela instituição financeira, é realizada por corretor de imóveis com capacitação em avaliação imobiliária, por engenheiros e arquitetos também.
De acordo com o Cofeci, Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, o corretor habilitado para a produção de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica precisa ter capacitação e inscrição no CRECI, além de habilitação específica de Avaliação Imobiliária e inscrição no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários).
O perito avaliador de imóveis paulista, Evandro Silva, da Nero Perícias, explica que tanto a aprovação do pedido de empréstimo quanto as melhores condições na negociação com os bancos estão diretamente relacionadas à avaliação técnica (imobiliária) minuciosa. "O ideal é que o interessado busque empresa especializada em avaliação de imóveis para que o parecer técnico seja aceito pelo agente financeiro, além de assegurar a valorização do imóvel, permitindo o levantamento do maior valor possível", afirma ele que completa ainda que "as instituições exigem laudo de avaliação de acordo com a Norma da ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas (NBR 14653), com fotos do imóvel avaliado, informação do estado de conservação, idade aparente, pesquisa dos imóveis referenciais utilizados nos cálculos. É um estudo minucioso", informa ele.
O parecer técnico de avaliação imobiliária será a única referência para a determinação do valor do imóvel considerado pelo banco, frisa o avaliador imobiliário, Evandro Silva. "Quando o laudo é feito por um perito avaliador com cadastro no Conselho Nacional de Avaliadores Imobiliários basta um único laudo, em virtude do profissional possuir formação para executar o serviço", diz ele que explica ainda que "quando o agente financeiro aceita o laudo simples, feito por corretores sem formação em avaliação de imóveis, em geral são pedidos três laudos".
De acordo com o corretor avaliador de imóveis, entre os principais aspectos da avaliação imobiliária do imóvel colocado em garantia no financiamento, destacam-se: localização, metragem de terreno e construção, padrão construtivo, idade aparente e estado de conservação.
Liberação do empréstimo
- Prazo de liberação: 3 a 4 semanas, instituição bancária, avaliador de imóveis e cartório.
- Recomendações especialistas financeiros: o empréstimo é interessante quando for utilizado para investir em capital e o tomador deve pagar dívidas e se reorganizar para não perder o imóvel.
Links da pauta:
www.neropericias.com.br
contato@jaquelinepereira.com.br
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