Imóvel comprado de maneira irregular pode ter negócio anulado: saiba quais os procedimentos

A documentação de um imóvel é uma das partes mais importantes e, ao mesmo tempo, mais confusas para quem vai comprar uma casa ou apartamento.

É muito comum que a pessoa, encantada pelo imóvel renovado, baixo preço ou por sua localização privilegiada, negligencie alguns passos jurídicos importantes e acabe caindo em uma cilada por causa disso.

O sonho da casa própria também ajuda a nublar a percepção das pessoas, que não enxergam os riscos graves que estão correndo em uma negociação dessas.

O problema? Sem cuidados específicos, a compra da casa própria deixa de ser um sonho e se torna um pesadelo, podendo inclusive gerar anulação do negócio na Justiça.

O escritório de advocacia Dutra Advogados foi consultado para passar orientações de como se evitar o cancelamento do negócio na Justiça e que dicas seguir para se proteger ao comprar um imóvel.

O que pode acontecer em um caso irregular

Grande parte dos negócios de compra e venda de imóveis no Brasil são feitos sem a consulta de um advogado imobiliário.

Por conta disso, existe um alto índice de golpes ou problemas que surgem depois de fechado o negócio e são um enorme transtorno para os compradores.

Isso acontece também por causa de um conceito do direito imobiliário chamado propter rem ("em razão da coisa", em tradução livre).

Segundo esse conceito, algumas obrigações são em razão de um objeto e, portanto, são vinculadas ao bem. Por exemplo, o IPTU atrasado, débitos condominiais e outras dívidas que são "do imóvel".

Quem comprar um apartamento sem verificar se há esse tipo de débito com relação a ele, poderá ter de arcar com essa responsabilidade depois, como explica o advogado consultado.

"O propter rem é o conceito jurídico que liga dívidas e responsabilidades financeiras ao bem em si, e não ao seu proprietário. Assim, um apartamento fica com as dívidas e não o dono dele, por exemplo", explica o advogado consultado.

Outro risco é ter o negócio anulado na Justiça por uma série de razões. Nesse caso, o comprador receberá seu dinheiro de volta, claro, mas passará por dores de cabeça até resolver a questão, terá que pagar honorários, além de ter que procurar outro imóvel.

Um dos casos que pode anular a compra na Justiça é quando o imóvel está envolvido em algum processo judicial. Nesse caso, a venda não poderia ter sido feita e o juiz tende a anular a transação.

Um exemplo simples disso é quando o imóvel foi penhorado por alguma dívida do proprietário, mas ele vende para outra pessoa antes do fim da tramitação do caso.

"No fundo, o comprador corre dois riscos jurídicos ao fechar negócio: o primeiro é receber uma casa com dívidas acumuladas, o que encarece o processo em longo prazo. O segundo é receber um imóvel envolvido em caso judicial, o que anularia a venda posteriormente", diz o consultor.

Como evitar cair em situações como essas

O segredo para evitar o envolvimento em situações como essas e comprar um imóvel com segurança, segundo a explicação do advogado, é se atentar à documentação que rege o negócio.

"A documentação é o lastro judicial daquela transação. É com base nela que se dão as disputas jurídicas. Por isso, é essencial ficar de olho nos documentos envolvendo o negócio", explica o advogado da Dutra Advogados.

O consultor da Dutra Advogados lista 6 documentos para conferir antes de fechar um negócio:

1. Matrícula atualizada

A matrícula da casa é o item mais importante da documentação do imóvel. É ela que diz se o edifício carrega algum ônus, como caução, penhora ou hipoteca.

Além disso, também revela se o vendedor em questão é realmente o dono do imóvel ou alguém que o representa. Assim, evita-se cair no golpe de comprar um imóvel de um falso vendedor.

2. Certidão do IPTU

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) é um dos mais importantes e mais caros que pagamos anualmente.

"Antes de fechar negócio e comprar o imóvel, o interessado deve garantir que não há nenhum débito referente a ele junto à prefeitura da cidade. Para confirmar isso, peça pela certidão atualizada do IPTU", revela o consultor.

3. Certidão negativa dos tributos

Além da certidão atualizada do IPTU, o interessado deve pedir também pela certidão negativa dos tributos imobiliários para garantir que não há nenhuma outra pendência tributária em relação ao imóvel.

"Essas pendências podem ser cobranças, como taxa de iluminação pública, de asfalto, coleta de lixo… enfim, qualquer cobrança da prefeitura que não foi quitada e poderá ficar sob responsabilidade do comprador depois do negócio fechado", explica o advogado.

4. Declaração de inexistência de débitos condominiais

Caso o interessado esteja comprando um apartamento ou uma casa que fique em um condomínio, deve pedir ao administrador do condomínio uma declaração de inexistência de débitos condominiais.

"Se o preço do imóvel estiver baixo demais, poderá ser esse o motivo do baixo valor cobrado por ele", diz o consultor da Dutra Advogados.

5. Classificação como utilidade pública

O interessado em comprar deve fazer uma consulta simples nos arquivos de prefeituras, estados, União ou outros entes públicos próximos para garantir que o imóvel em questão não tenha sido declarado como sendo de utilidade pública.

Se for o caso, é possível que ele seja desapropriado (com devida indenização, claro) e o comprador fique sem o imóvel que adquiriu.

6. Certidões de Distribuição

Quem vai comprar um imóvel de um particular, deve pedir também pelas certidões de distribuições de ações cíveis e federais.

Esse documento informa a existência de qualquer processo em nome do requisitante (no caso, de quem vai vender o imóvel) na justiça estadual e federais. As certidões devem ser requisitadas do vendedor, que terá de emití-las na seção judiciária do seu estado.

"Esse documento é fundamental para auferir se não há fraude contra credores que possa gerar a nulidade do contrato de compra e venda", explica o advogado. "Com esses 6 documentos, já dá para se prevenir dos principais golpes do mercado e se proteger enquanto consumidor", completa.

Website: https://dutraadvogados.com.br/