O que saber antes de financiar um imóvel

A compra de um imóvel é uma grande decisão de vida, geralmente, o maior investimento financeiro que uma pessoa faz. Por isso, é fundamental planejar de forma minuciosa esse passo tão decisivo. Ainda mais quando se trata de um endividamento de longo prazo: é preciso autoconhecimento, organização e cautela.

É preciso estar atento às oscilações do mercado, que dependem do cenário econômico. Em momentos de crise, os prazos de financiamento tendem a diminuir. Com a redução do tempo, há um aumento significativo no valor das prestações. Quando há crescimento econômico, a concessão de crédito é facilitada e os prazos ficam mais longos. Uma taxa Selic mais baixa tende a influenciar positivamente a compra do imóvel próprio. Em março, a taxa Selic ficou definida em 2,75% e se manteve assim até a última reunião do Copom.

Uma simulação feita pela Melhortaxa mostra que uma pessoa poderia economizar cerca de R$240 mil em um financiamento de um imóvel de R$ 800 mil ao optar por migrar um contrato fechado em 2016, quando a taxa média girava em torno de 10,7% a.a., para um em outra instituição com as taxas cobradas atualmente. Um outro exemplo da simulação mostra que ao fazer uma portabilidade de um empréstimo imobiliário fechado em 2018, quando a taxa média era de cerca de 9% a.a., para um contrato com as taxas atuais, a economia pode chegar a algo em torno de R$160 mil. Hoje, com uma taxa média de 6,99% a.a. as prestações poderiam ficar bem menores.

Esses fatores somados ao aumento da concorrência entre os bancos podem vir a beneficiar o comprador. Os principais bancos privados operam ativamente na carteira imobiliária. O Banco do Brasil e a Caixa Econômica Federal também, e normalmente com taxas de juros mais atrativas.

Os financiamentos imobiliários têm muitas nuances

Além disso, é muito comum um cliente comprar um imóvel e não saber que será necessário reservar dinheiro para pagar a escritura, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o registro no cartório, dentre outros documentos. Por isso, é importante se informar sobre a Documentação Imobiliária.

A quantidade de detalhes envolvida numa operação de concessão de crédito imobiliário pelos bancos, em geral, não facilita o processo. É preciso ter em mente que a finalidade do banco é lucrar. No Brasil, assim como acontece nos Estados Unidos, já existem ferramentas de busca para pesquisar e simular o financiamento on-line. Esse processo pode facilitar a comparação entre as propostas dos bancos.

É possível obter o crédito antes de encontrar o imóvel dos sonhos

Para o processo de compra ser mais objetivo, é viável entrar com o pedido de financiamento no banco antes mesmo de o cliente encontrar o imóvel que procura. Uma vez o pedido aprovado, o banco vai fornecer uma "carta de crédito" como garantia de que o cliente terá o dinheiro necessário para fechar o negócio. A carta de crédito tem validade de, no mínimo, três meses. 

Contando com o FGTS

É possível utilizar o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para dar de entrada na contratação do imóvel. Com os juros altos do país, vale a pena aumentar o valor da entrada ao máximo possível, para diminuir os juros, uma vez que a correção monetária do valor retido no FGTS não supera quanto se ganhará com a baixa dos juros, ao aumentar a entrada.

O aporte inicial pode ser mais elevado em alguns bancos

O comprador precisa ter, no mínimo, 20% do valor do imóvel para obter o financiamento. Esse valor pode ser pago ao vendedor como sinal. Uma parcela também pode ser paga quando o banco liberar o financiamento. Tudo depende da negociação com o vendedor. A parcela do banco será creditada diretamente na conta-corrente de quem está vendendo. Geralmente os bancos privados são mais rápidos.

Para conseguir obter o valor máximo de financiamento, a prestação inicial tem de estar dentro dos limites de comprometimento de renda definidos pelo banco. A maior parte dos bancos permite um comprometimento de até 30% da renda bruta mensal. 

O valor da primeira prestação

No sistema de prestações decrescentes, o SAC, tudo depende da velocidade de redução das parcelas ao longo do contrato, que varia conforme o banco. Alguns mantêm as prestações mais baixas no começo, mas demoram mais para reduzi-las e oneram o saldo devedor com pesadas correções. Outros começam com prestações um pouco mais altas, mas diminuem a dívida com mais rapidez.

O custo total e a soma das prestações são as informações mais relevantes. É necessário conhecê-las para poder escolher com segurança o banco em que fará o financiamento. É fundamental que a primeira prestação tenha o menor impacto possível no orçamento do comprador. CET (Custo efetivo Total) é um indicador que leva em consideração todos os custos, não somente juros e amortizações, mas também seguros e taxas administrativas. E é um bom balizador comparativo entre bancos.

Incluir impostos, taxas e reformas no crédito

Pouca gente se dá conta de que, além do pagamento da entrada, terá de pagar um valor considerável com impostos, taxas e despesas contratuais. Isso soma cerca de 3% do valor do imóvel, além da taxa de vistoria, que pode variar, e dos custos contratuais usualmente cobrados pelos bancos. É fundamental prever esses gastos, para não ser surpreendido depois.

Em caso de não contratar o valor máximo de financiamento para a faixa de renda, e não pagar as despesas extras à vista, na maioria dos bancos poderá incluir essas despesas no financiamento. Neste caso, poderá usar parte do dinheiro na reforma do imóvel. É melhor engordar o valor do financiamento imobiliário do que ter de recorrer aos empréstimos bancários depois. (mais informações no e-book Documentação Imobiliária: Antes, Durante e Depois).

Para mais informações sobre financiamento imobiliário, a Foxter Cia. Imobiliária também preparou um e-Book completo (https://conteudos.foxterciaimobiliaria.com.br/financiamento-imobiliario) com tudo que é necessário para um melhor entendimento sobre o assunto.

A Foxter fica localizada na Av. Dr. Nilo Peçanha, 1221 - Loja 2, no bairro Três Figueiras em Porto Alegre. Quem está procurando um imóvel pode entrar em contato pelo e-mail (atendimento@foxter.com.br), pelo telefone (51 3083-7700) ou WhatsApp (51 3083-7777). Ou se preferir, o internauta pode também conferir estes links úteis da Foxter.

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